香港住宅供需基本平衡,长期持有价值看好

香港住宅市场正迎来历史性的供需平衡拐点，这一变化正在重塑市场的长期价值逻辑。2025 年 8 月的数据显示，香港新房库存周期已从 2023 年的 101.6 个月骤降至 8 个月，这一戏剧性转变意味着市场供需已进入良性循环，也让香港买房从短期投机转向长期价值投资的趋势愈发清晰。对购房者与投资者而言，这种平衡态下的香港房产，正展现出前所未有的持有吸引力。

供需两端的精准适配，构成了市场稳定的核心基石。供应端的理性调控尤为关键：特区政府在《长远房屋策略》中明确，2026 至 2036 年将供应 42 万个住宅单位，与 41.91 万个单位的总需求高度匹配，其中私营房屋 12.6 万个单位的规划更精准对接市场需求。开发商也随之调整策略，新鸿基、恒基等龙头企业将 35%-40% 的推盘量集中在 50-70 平方米中小户型，既避免了供应过剩，又契合刚需群体需求。核心区与非核心区的供应结构更趋合理，港岛、九龙依托稀缺土地维持稳定供应，屯门、元朗则通过高性价比产品加速去化，形成 “全域平衡” 的供应格局。

需求端的结构性爆发则为平衡态注入持久动力，其中人才流入的拉动最为显著。截至 2025 年，香港人才引进计划已吸引超 21 万人才抵港，这一规模相当于六年新生人口总和，而 2024 年全面 “撤辣” 后，非本地买家印花税从 30% 降至 7.5%，直接激活了这批新居民的置业需求。2025 年上半年，普通话拼音买家的住宅成交占比达 23.6%，创十年新高，且 93% 的成交集中在 2000 万港元以下单位，与人才群体预算高度契合。更关键的是，这些需求具备极强的稳定性 ——80% 的新居民为 30-45 岁青壮年，年收入超 50 万港元，70% 计划在港居住 5 年以上，30% 已启动买房计划，形成 “先租后买” 的清晰需求路径。

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供需平衡直接推动香港房价进入稳健回升通道，为长期持有提供价值保障。2025 年 3 月前，香港房价曾连续 38 个月同比下跌，而随着库存周期缩短，市场预期彻底扭转：6 月私人住宅售价指数按月微升 0.03%，上半年跌幅收窄至 0.86%，启德等供需适配度高的板块已出现温和上涨。更具吸引力的是 “供平过租” 的持有红利：当前房贷利率降至 2% 左右，而私人住宅租金连续 7 个月上涨，上半年累升 1.61%，九龙站、沙田等人才密集区租售比达 3%-4%，投资者购入香港房子后甚至可实现租金覆盖月供。这种 “低持有成本 + 稳定现金流” 的组合，让香港房产成为优质的长期资产。

政策长效支撑与区域价值升级，进一步强化了持有价值的确定性。北部都会区的规划尤为关键，其建成后将提供 50 万个新工作职位，洪水桥 / 厦村发展区打造的高端服务枢纽已吸引企业入驻，元朗 “YOHO TOWN” 80 平方米三居室成交价同比上涨 8%，印证了 “职住平衡” 带来的价值潜力。启德板块则凭借 “交通 + 产业” 优势成为需求高地，新增的 3 所国际学校与科技企业入驻，推动 “启德 1 号” 等项目半年涨幅超 5%。政府对教育、医疗配套的持续投入更形成正向循环，将军澳 “日出康城” 因新增国际学校，房价涨幅比同区高 2 个百分点，凸显配套升级带来的资产溢价。

从库存周期的戏剧性变化到供需的精准匹配，从人才需求的持续释放到政策的长效护航，香港住宅市场的平衡态已初步形成。这种平衡不是短期现象，而是基于 “供应调控 + 需求升级 + 政策支撑” 的长期格局，它让香港房价摆脱剧烈波动，让香港房产回归居住与资产的双重本质。对长期持有者而言，紧盯人才流入密集的新兴通勤区、聚焦配套完善的中小户型，便能在供需平衡的市场中，分享香港房子的长期价值红利。毕竟，在资产市场中，供需平衡永远是价值稳定增长的最坚实基础。

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