置业参考:400 万在香港能买多大的房子

在香港的房地产市场中，400 万港元的预算属于刚需入门级别。这个金额虽无法触及核心区的优质房源，却能在部分外围区域买到具备基本居住功能的住宅。具体能购置的房屋大小，会因区域位置、房源类型、楼龄新旧等因素产生明显差异，既需要在 “地段” 与 “空间” 之间做权衡，也需要对市场特性有清晰认知。

核心区域：紧凑小户型的 “通勤优先” 选择

香港的核心区域（如中西区、湾仔、油尖旺）房价高昂，400 万港元能买到的房屋面积十分有限。这些区域的私人住宅单价普遍在 20 万 - 30 万港元 / 平方米（按实用面积计算），400 万预算对应的实用面积仅 13-20 平方米。

中西区作为香港房价的 “高地”，单价约 25 万 - 30 万港元 / 平方米，400 万港元最多能购置 13-16 平方米的开放式单位。这类房源多为楼龄 30 年以上的老旧唐楼，实用率约 75%，实际使用空间仅能容纳一张床、小型书桌和简易厨房，适合纯粹追求 “核心区通勤” 的单身人士。例如上环某唐楼的 15 平方米单位，总价 380 万港元，步行 5 分钟可达地铁站，到中环仅需 10 分钟，但居住空间极为紧凑，需通过定制家具提升利用率。

油尖旺区的房价稍低于中西区，单价约 20 万 - 25 万港元 / 平方米，400 万港元可购置 16-20 平方米的极小一居室。旺角、尖沙咀的部分老旧屋苑（楼龄 25-30 年）性价比相对突出，例如尖沙咀某 1990 年代屋苑，一套 18 平方米的一居室总价 390 万港元，虽面积狭小，但周边商业配套成熟，餐饮、超市等生活设施步行可达，能满足基本生活需求。

核心区房源的核心优势是 “通勤便利”，到主要商圈的时间多在 15 分钟以内，但空间局限性极大，更适合短期过渡或纯粹依赖核心区资源的购房者。

九龙非核心区域：功能基本齐全的小户型

九龙的非核心区域（如深水埗、黄大仙、观塘）房价梯度明显，400 万港元能买到的面积比核心区多出 30%-50%。这些区域的单价约 15 万 - 20 万港元 / 平方米，实用面积可达 20-27 平方米。

深水埗和黄大仙的老旧屋苑是主要选择，单价约 15 万 - 18 万港元 / 平方米。400 万港元可购置 22-27 平方米的一居室，部分户型能设计出独立的睡眠区和活动区。例如黄大仙某 1980 年代屋苑，一套 25 平方米的一居室总价 385 万港元，楼龄虽长但社区管理完善，步行 10 分钟到地铁站，到旺角约 20 分钟车程，兼顾通勤与基本居住空间。

观塘作为九龙东的工业区转型区域，部分房源性价比更高。单价约 16 万 - 19 万港元 / 平方米，400 万港元可买到 21-25 平方米的单位，且楼龄相对较新（多为 2000 年以后建成）。这类房源的优势是屋苑设施更完善，部分配备电梯和小型花园，例如观塘某 2005 年屋苑的 23 平方米一居室，总价 390 万港元，实用率 80%，空间布局比老旧唐楼更合理。

九龙非核心区域的房源，在 “空间” 与 “通勤” 之间取得了一定平衡，到核心商圈的时间约 20-30 分钟，且生活配套成熟，是不少刚需上班族的首选。

新界区域：空间相对充裕的刚需户型

新界区域（如元朗、屯门、上水）是 400 万港元预算的 “主战场”，房价亲民且可选房源较多。这些区域的单价约 8 万 - 15 万港元 / 平方米，实用面积可达 27-50 平方米，部分房源能满足小家庭的居住需求。

元朗和屯门的大型屋苑是热门选择，单价约 8 万 - 12 万港元 / 平方米。400 万港元可购置 33-50 平方米的一居室或极小两居室，例如元朗某 1990 年代屋苑，一套 40 平方米的一居室总价 360 万港元，实用率 85%，能划分出独立客厅和卧室，还带一个小型阳台，适合情侣或新婚家庭。屯门的部分房源甚至能做到 45 平方米的两居室，虽房间面积较小，但功能分区明确，总价约 390 万港元。

上水和粉岭的房价与元朗相近，单价约 9 万 - 13 万港元 / 平方米，400 万港元可购置 31-44 平方米的单位。这些区域靠近罗湖口岸，跨境通勤便利，房源租赁需求稳定，例如上水某屋苑的 35 平方米一居室，总价 370 万港元，步行 8 分钟到地铁站，既适合自住也可作为投资用途。

新界区域的房源优势在于 “空间充裕”，相同预算下比核心区多出一倍以上的使用面积，但短板是通勤时间较长，到核心区约 40-60 分钟，更适合在新界或邻近区域工作的人群。

房源类型对面积的影响

不同房源类型能提供的面积差异明显，400 万港元预算下，选择 “居屋” 或 “私人住宅”，会面临不同的空间选择。

居屋作为政府资助的保障性住房，单价远低于私人住宅，但需满足严格的申请条件（如香港永久居民、家庭收入和资产限制）。符合条件的购房者，400 万港元可在新界购置 40-55 平方米的两居室，例如屯门某 2010 年居屋，一套 48 平方米的两居室总价 380 万港元，单价仅 7.9 万港元 / 平方米，比同区域私人住宅低约 30%。这类房源的优势是空间实用且单价低，但 5 年内不得转售，适合长期自住的本地家庭。

私人住宅中的 “村屋”（新界原居民住宅）也有一定选择，单价约 8 万 - 10 万港元 / 平方米，400 万港元可购置 40-50 平方米的单位。村屋的实用率高达 90% 以上，且多为独立门户，居住私密性较好，例如元朗某村屋的 45 平方米单位，总价 385 万港元，带一个小庭院，但需注意部分村屋产权复杂，非原居民购买可能存在风险。

楼龄与面积的关联：老旧房源的 “空间红利”

楼龄对 400 万港元能购置的面积影响显著，老旧房源往往能提供更大空间。香港的房屋建设标准随时间变化，2000 年以前的房源普遍实用率更高，且土地成本已摊薄，单价更低。

楼龄 30 年以上的老旧屋苑，单价约 8 万 - 12 万港元 / 平方米，400 万港元可购置 33-50 平方米的单位。这类房源虽设施陈旧（如电梯老化、公共区域简陋），但空间优势明显，例如屯门某 1980 年代屋苑，一套 48 平方米的单位总价 380 万港元，比同区域 2010 年建成的房源（单价 12 万港元 / 平方米）多出 13 平方米的实用面积。

楼龄 10-20 年的房源，单价约 10 万 - 15 万港元 / 平方米，400 万港元可购置 27-40 平方米的单位。这类房源的优势是设施相对完善，楼况较好，例如元朗某 2005 年屋苑，一套 35 平方米的一居室总价 390 万港元，小区有物业管理和基础绿化，居住体验比老旧唐楼更优。

新建房源（楼龄 5 年以内）对 400 万港元预算并不友好，单价普遍在 15 万港元 / 平方米以上，400 万港元最多能购置 27 平方米的单位，且多为开放式户型，空间狭小且选择极少。

想要了解香港买房、保险、读书和香港户口，可以添加我的微V信: LPBZ7789 专业/分析内地人怎么在香港买房，以及每一个楼盘有哪些优点缺点、香港房产政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如果需要了解更多的话请添加我的薇V信：LPBZ7789 和我沟通，解决您一站式问题疑惑。

购房时的空间优化与实际体验

400 万港元购置的房源，面积有限，需通过空间优化提升居住体验。开放式户型可采用 “功能分区” 设计，用屏风、储物柜分隔睡眠区与活动区，避免空间显得杂乱；选择折叠家具（如沙发床、壁挂餐桌），在不使用时收起，释放活动空间；利用垂直空间做收纳，安装吊柜、高架床等，减少地面占用。

实际居住体验方面，20-25 平方米的单位适合单身人士，能满足基本的休息、烹饪和简单活动需求；30-40 平方米的单位可满足情侣或小家庭的短期居住，若有孩子则需考虑空间是否足够；40 平方米以上的单位，在合理规划下，能实现相对舒适的居住，适合长期自住。

同时，需关注房源的 “隐性空间”，例如是否带阳台、储物间，这些附加空间虽不计入主要实用面积，却能提升使用便利性。部分老旧屋苑的单位带小型阳台，可作为晾晒或简易休闲区，成为居住中的 “小惊喜”。

总结：预算内的 “空间最大化” 策略

400 万港元在香港能买到的房子大小，本质是 “通勤成本” 与 “居住空间” 的置换。核心区的 13-20 平方米单位，适合追求通勤便利的单身人士；九龙非核心区的 20-27 平方米单位，兼顾空间与通勤；新界区域的 27-50 平方米单位，能提供相对充裕的空间，适合对通勤时间容忍度较高的人群。

购房时，若优先考虑 “空间”，可选择新界楼龄较长的大型屋苑；若优先考虑 “通勤”，则需接受核心区或九龙非核心区的紧凑户型。无论选择哪种，400 万港元都能在香港实现 “有房可居” 的基本目标，关键在于结合自身需求，找到最适合的平衡点。同时，需注意房源的产权状况和房屋质量，避免因贪求空间而购置存在隐患的房源。

想要了解香港买房、保险、读书和香港户口，可以添加我的微V信: LPBZ7789 专业/分析内地人怎么在香港买房，以及每一个楼盘有哪些优点缺点、香港房产政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如果需要了解更多的话请添加我的薇V信：LPBZ7789 和我沟通，解决您一站式问题疑惑。