珠海楼市止跌回稳了吗?

打开房产平台，2025年10月珠海二手房均价16600元/平、环比下跌0.85%的数据，与香洲区新房均价逆势上涨0.50%的表现形成鲜明对比；一边是金湾、斗门部分楼盘的价格调整，一边是国企精装现楼项目8天卖出167套的热销场面。这种“冷热交织”的景象，让“珠海楼市止跌回稳了吗”成为购房者最纠结的问题。有人盯着下跌的均价持币观望，担心抄底抄在半山腰；也有人看到核心区房价坚挺、成交回暖，疑惑市场是否已触底反弹。其实，判断珠海楼市走势不能只看单一数据的短期波动，而要从政策托底力度、区域分化特征、产业人口支撑等核心维度拆解。如今的珠海楼市，正处于“整体筑底、核心企稳、外围探底”的关键阶段，止跌回稳的信号已逐步显现。

政策“组合拳”持续发力，为珠海楼市筑牢了止跌的“安全垫”，这是回稳的核心支撑。2025年珠海出台的稳楼市政策力度刷新历史，从需求端到供给端全面托底市场。需求端彻底放开限购，外地人买房无需户口和社保，实现“零门槛入场”，直接为珠海楼市注入大量新鲜需求。购房成本更是降到历史低位：首套房首付比例低至15%，房贷利率降至3.0%的历史水平，双缴存职工公积金贷款额度提至130万，“以旧换新”还能享受最高3万元补贴。算笔账，一套100万的斗门刚需房，首付仅需15万，月供比去年少近千元，大大降低了入场门槛。供给端通过国企托底土拍、收购存量房等方式优化市场。2025年珠海土拍虽仅成交4块地、金额17.22亿，但清一色由华发、大横琴等国企拿下，避免了民企退潮导致的市场失序；安居集团加大存量房收购力度，既缓解了开发商去化压力，也减少了流通房源冲击。政策效果已逐步显现，9月珠海商品房成交环比上涨15.9%，足以证明需求正在释放，大幅下跌的空间已被封杀。

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区域分化加剧，核心板块率先企稳，勾勒出珠海楼市回稳的“骨架”。当前珠海楼市最鲜明的特征是“核心稳、外围缓”，并非整体单边走势。香洲区作为行政、教育、医疗核心，聚集了全市最好的资源，学区房常年供不应求，10月新房均价达35164元/平，环比逆势上涨0.50%，二手房跌幅也收窄至0.82%的窄幅区间，抗跌性凸显。横琴粤澳深度合作区作为政策高地，虽短期成交有波动，但凭借金融、集成电路等产业集聚效应和稀缺住宅供应，10月均价仍维持在29727元/平，长期价值基础扎实。相比之下，金湾、斗门等外围区域虽有价格调整，但下跌动能已明显减弱。金湾航空新城因珠机城际通车、产业落地，部分热门组团开始回暖；斗门湖心新城由国企托底拿地，楼面价6780元/平的成本支撑下，房价进一步下探空间有限。更值得关注的是，金湾航城山海荟等国企精装现楼项目以7000元/平的价格入市后，8天热销167套，这种“性价比突围”正快速消化刚需库存，成为外围区域止跌的重要信号。

产业与人口的双重红利，为珠海楼市回稳提供了“底层动力”。房地产的长期价值终究由人口和产业决定，而珠海在这两点上底气十足。人口方面，五年净增近29万人，2023年常住人口达249.41万人，且青壮年人才占比持续提升，这些群体正是购房刚需主力。人口流入的背后是产业升级的强力拉动：唐家湾高新区聚集了格力、金山等龙头企业，人工智能、低空经济等新产业扎堆，人才总量超90万人，科技人才购房占比超六成；横琴合作区2025年一季度豪宅成交同比暴涨65%，印证了产业对高端需求的吸引力。“产业聚人口、人口带需求”的良性循环已然形成，比如金湾因航空产业扩容，吸引大量技术人才定居，带动周边新房需求释放，这种真实居住需求让珠海房产不会沦为“空中楼阁”，而是有坚实的价值支撑。

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市场结构优化，国企主导下的供给升级，进一步巩固了回稳基础。2025年前三季度，珠海国企销售额占比达75.5%，华发等房企稳健运营，避免了因企业暴雷引发的降价抛售潮。更重要的是，市场从“拼价格”转向“拼品质”，低容积率、好配套的产品更受青睐。金湾航城山海荟能实现热销，除价格优势外，1.72的超低容积率、两梯四户配置也是重要原因；横琴科学城等项目凭借高品质规划，即便单价3.6万元/平仍吸引购房者。这种“好产品受追捧”的趋势，推动珠海楼市从规模扩张转向高质量发展，为长期回稳奠定了基础。

综上，珠海楼市已呈现明确的止跌回稳态势：政策托底稳预期，核心板块先企稳，产业人口筑根基，市场结构在优化。所谓的“下跌”更多是外围区域的阶段性调整，而非整体崩盘；核心区域的坚挺与部分项目的热销，早已传递出市场回暖的信号。对购房者而言，当前正是“选房”的黄金窗口期——既能享受政策红利，又能在区域分化中挑到高性价比房源。

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