珠海房价还有上升空间吗?

先来看珠海的房价现状。据相关数据显示，2025年8月珠海二手房全城报价为16983元/平，环比上月下降0.75% ，香洲、斗门、金湾等区域也均有不同程度的价格波动。新房方面，2025年6月全城报价25505元/平，有0.18%的微弱涨幅 ，各区域表现也不尽相同 。从这些数据可以看出，珠海房价目前处于一个动态调整的阶段，整体呈现稳中有变的态势。

从宏观政策层面来看，房地产政策对房价的影响至关重要。近年来，国家坚持“房住不炒”的定位，致力于促进房地产市场平稳健康发展 。2025年，央行降息、房贷放松，政府稳楼市信号明显，这为房价稳定提供了政策支撑 。就珠海而言，自全面取消商品住房限购、限售政策以来，市场流动性显著提升 。购房资格审核的取消，让本地居民和外地投资者站在了同一起跑线上；首套房贷利率降至3%，双职工公积金贷款额度提高至100万元，叠加契税减免等优惠，购房成本较前几年大幅下降 。这些政策在刺激购房需求的同时，也在一定程度上稳定了房价，从长远来看，为房价的合理上升奠定了政策基础。

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经济发展水平是房价的重要支撑。珠海作为粤港澳大湾区的重要节点城市，经济持续发展。它是广东省域副中心城市，国家级经济特区，珠江口西岸都市圈核心城市，唯一一座与香港、澳门两个特别行政区陆路相连的城市 。得天独厚的地理环境给珠海带来无数个光环，例如国家级宜居城市、国家级生态城市、国家级旅游城市等等众多荣誉 。2022年珠海GDP总量达到4045亿元，人均GDP达到16.37万元，在广东省排行第二，仅次于深圳 。到目前为止，珠海有108家上市挂牌企业，其中上市公司有49家，新三板挂牌企业有59家 ，有79家企业上榜广东制造业500强，数量排在广东第二 。强大的经济实力意味着更多的就业机会和更高的收入水平，这会吸引大量人口流入，从而增加住房需求，推动房价上升。

城市建设和规划也在深刻影响着珠海房价。珠海不断加大对基础设施建设的投入，如交通方面，港珠澳大桥的通车，让珠海与香港紧密相连，大大缩短了区域间的时空距离 ；兴业路快速、洪鹤大桥、金海大桥、香海大桥等交通要道的建设，也进一步完善了城市交通网络 。交通的便利不仅方便了居民出行，还提升了城市的吸引力和竞争力 。此外，珠海的西部中心城区建设、“珠江西岸核心城市”建设以及横琴新区的发展等规划，都为城市发展注入了新的活力 。以横琴新区为例，随着澳门轻轨横琴线的建设，琴澳同城化趋势日益明显，横琴成为澳门产业外溢的首选地 。这里的住宅用地十分稀缺，仅占可开发面积的8% ，2025年后不再新增住宅用地 ，物以稀为贵，使得现有房源稀缺性愈发凸显 。近五年横琴房价复合增长率达9.8% ，与澳门住宅价格对比悬殊，横琴均价4.5万，而澳门高达10万 + /m² ，巨大的价差意味着明确的升值空间 。这些区域的发展，带动了周边房价的上涨。

人口因素同样不可忽视。珠海是广东省人口净流入第一名，人口增量达到7% ，就算在2022年受到众多不利因素影响，珠海依然是广东省唯一一个人口净流入的城市 。人口的持续流入增加了对住房的需求，为房价上升提供了动力 。但同时，珠海目前也面临着常住人口不足和新房库存过多的问题 ，这在一定程度上抑制了房价的快速上涨 。例如，斗门作为珠海的房价“洼地”，目前库存压力较大，据珠海世联行数据显示，截至2月底，珠海全市库存面积492.34万㎡，其中斗门为库存“重灾区” ，在售库存11972套，面积131.66万㎡ ，以现阶段的月均去化速度计算，去化周期长达27个月 。大量的库存使得斗门房价上涨难度较大，甚至出现了价格“内卷”的现象 。

从市场供需关系来看，不同区域表现各异。在一些核心地段和发展前景良好的区域，如横琴、香洲等，由于优质房源稀缺，需求旺盛，房价抗跌且具有较大的上升潜力 。而在部分新兴区域或配套不完善的区域，如斗门、金湾的一些地方，由于库存高企、配套不足，短期内房价上涨空间有限 。此外，二手房市场挂牌量居高不下，形成“买方市场”，二手房流动性下降，流通性低的旧房产品面临贬值压力 。

综合来看，珠海房价是有上升空间的，但这个过程不会一蹴而就，也不会是全面普涨。在政策利好、经济发展、城市建设和人口流入等因素的推动下，核心地段和发展前景好的区域房价有望稳步上升 。然而，库存压力、市场供需不平衡以及区域发展差异等问题，也会对房价上升形成一定的制约 。对于购房者和投资者来说，需要密切关注政策动向、经济发展趋势以及区域规划，理性分析市场，选择有潜力的区域和优质房源 。

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