380 亿港元!内地买家疯抢香港楼市,启德成最大赢家

当香港第三季内地买家购房数据摆在眼前 ——3797 宗交易、380 亿港元总投入、人均支出 1002 万港元，连续两季突破 300 亿港元关口，没人会怀疑：内地资金正在重塑香港楼市的格局。这组数字的背后，是政策红利、价值洼地与城市吸引力的共振，而启德新区以超 50 亿港元的成交金额领跑，更揭示了内地买家的 “选筹逻辑”。

政策宽松与低息环境是最强催化剂。2024 年香港全面 “撤辣”，取消额外印花税的枷锁；美联储累计降息 1.25 厘，让香港房贷利率降至 2% 的低位。双重利好下，内地买家入市门槛与持有成本双双下降。就像深圳的李女士，今年 9 月以 980 万港元入手启德 “天泷” 的 56 平米两房，“印花税省了近 10 万，月供 2.1 万，比在深圳买同价位的房子压力还小”。前三季内地买家累计成交已达 9900 宗，总金额 941 亿港元，按照这个势头，全年突破 1.2 万宗几乎没有悬念。

启德新区的爆发绝非偶然。作为香港重点规划的 CBD2，这里 667 宗成交里超半数来自内地买家，金额超 50 亿港元，把第二名黄竹坑甩开三成。港铁沿线的交通优势是基础 —— 从中九龙干线到西九龙高铁站仅需 5 分钟，跨境通勤深圳前海不过半小时；配套落地是底气 ——AIRSIDE 商场试营业、1500 米地下购物街成型，让 “下楼即生活” 成了现实；产业预期是未来 —— 超甲级商厦、科创园区陆续落地，未来 5 年区域就业预计增长 40%。这些要素叠加，让启德成了内地买家 “用脚投票” 的首选，康城、黄竹坑的港铁盘紧随其后，港岛南岸、日出康城等大型屋苑也跻身成交前三甲。

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内地买家的 “香港情结” 从未消散。中原地产陈永杰的分析点破了本质：除了投资价值，香港房产的身份象征、教育资源、资产避险功能，都是吸引内地客源的核心。资本投资者入境计划放宽，让 3000 万港元的投资门槛（非住宅可计入额提升至 1500 万港元）变得更灵活；人才引进政策叠加，又为购房者提供了 “身份 + 资产” 的双重想象空间。虽然人均购房金额 1002 万港元较 2018 年高峰期的 1486 万还有差距，但楼价回调形成的价值洼地，正让资金加速入场 —— 毕竟现在入手，相当于抄底了 CBD2 的 “原始股”。

这波内地资金的涌入，也在重构香港楼市的结构。过去内地买家集中在 5000 万港元以上的豪宅，如今 1000 万 - 2000 万港元的中产盘成了主力，九龙东、新界西的两房单位成了香饽饽。这种变化说明，内地买家的需求从 “纯投资” 转向了 “自住 + 投资” 的复合诉求，而香港楼市的 “价值金字塔”，也因这股力量变得更加稳固。

当下的香港楼市，对内地买家而言是 “政策友好 + 价格友好 + 预期友好” 的三重窗口。选启德的跨境盘兼顾通勤与增值，选港铁沿线的小户型锁定租金回报，选核心区的次新盘享受成熟配套，每一种选择都是对这波红利的精准承接。毕竟，当 380 亿港元的资金用脚投票，市场的答案已经足够清晰。

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