380亿扫货!内地买家为啥独爱香港启德?

当中原报告里“普通话拼音买家第三季斥资380亿买楼”的数字砸在眼前，没人会怀疑：香港启德，早已成了内地购房者的“心头好”——这片曾是旧机场的区域，如今每两宗成交里就有一宗来自内地买家，连信和置业都愿意以高出估值37.9%的价格抢地，它到底凭什么？

答案藏在“看得见的现在”里。中九龙干线通车后，启德到西九龙高铁站仅需5分钟，跨境到深圳前海不过半小时，这种“大湾区通勤圈”直接戳中了深港家庭的痛点。38岁的深圳企业主林先生，今年7月以1200万港元入手启德“天泷”56平米两房，“早上送孩子在34校网的保良局何寿南小学上学，开车10分钟到西九龙坐高铁回深圳开会，下午再回来接娃，比在深圳跨区通勤还快”。而区域内试营业的AIRSIDE商场、1500米地下购物街，让“下楼买生鲜、周末看展”成了日常，这种“成熟配套+跨境便利”的组合，是港岛核心区都给不了的生活效率。

更让人动心的是“摸得着的收益”。启德实用面积呎租已达35-40港元，一套40平米的小户型月租能到1.4万港元，租金回报率稳定在4%——这意味着1000万港元的物业，年租金收益能覆盖大半按揭。90后投资者陈小姐今年初以980万港元买了启德“尚·珒溋”的48平米单位，“租客是在西九龙上班的内地优才，签约时直接付了半年租金，空置期都没超过3天”。连中介都笑称，启德的租赁市场是“刚挂盘就被抢”，毕竟这里既有CBD2规划带来的科创精英租客，又有跨境家庭的自住需求，供需的紧平衡让租金只涨不跌。

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“未来的价值”则是压舱石。作为香港重点打造的CBD2，启德320公顷规划里，超甲级商厦、科创园区正陆续落地，未来5年区域就业预计增长40%——这意味着更多高收入人群会涌入，而目前启德新房均价约2.5万港元/平方尺，仅为中西区豪宅的一半，却能享维港海景。9月“柏蔚森”推出的海景单位，吸引3组内地家庭竞价，最终以溢价8%成交，买家李先生直言：“现在入手相当于拿了CBD2的原始股，等商业集群成型，房价至少还有20%的空间。”

连“上车门槛”都足够友好。H按息降至2%后，1200万港元的物业月供仅3.1万港元，部分清盘项目折实呎价低至1.7万港元，570万港元就能拿下33平米的一室单位——这相当于用内地二线城市的首付，换香港核心规划区的资产。今年刚通过优才计划到港的张女士，以590万港元买了启德“维港一号”的小户型，“既能落户，又能让孩子读名校，租金还能抵一半月供，比在上海买老破小划算多了”。

当内地买家带着380亿资金涌入，启德早已不是“规划概念”，而是“配套落地+交通升级+产业导入”的现实红利场。这里既有跨境家庭需要的通勤效率，也有投资者看重的稳定回报，更有家庭买家在意的名校资源——它就像一个精准的“需求容器”，把内地购房者的痛点都装了进去。如今的启德，早已不是“要不要买”的问题，而是“能不能抢到”的战场，毕竟在香港楼市里，能同时兼顾自住、投资、教育的区域，真的不多了。

您若想了解启德当前的笋盘清单，或是测算具体户型的月供与租金收益，我可以整理最新的项目数据供您参考。

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