《深度解析香港楼市「撤辣」新政:买房黄金窗口真的开启了吗?》

香港，这颗璀璨的东方之珠，向来散发着独特魅力，吸引着无数人的目光，其楼市更是备受各界关注。前些年，为给过热的楼市降温，香港政府出台了一系列“辣招”，令许多有购房意愿的人望而却步。然而，自2024年2月起，香港宣布撤销所有楼市“辣招”，楼市由此重返“零辣招”时代。这一重大政策调整，在房地产市场激起了千层浪，也让众多人开始重新审视在香港购房的可能性。那么，“撤辣”后的香港楼市现状究竟如何？未来又将走向何方？接下来我们就深入探讨一番。

先来看“撤辣”后的市场反应，其表现十分显著。最直观的体现就是成交量大幅攀升。2024年全年，整体楼宇买卖合约登记量达67,979宗，较2023年同期增长17.1%，创下近3年新高。其中，一手房市场表现尤为抢眼，成交量近1.6万宗，同比增长约50%，创下2021年以来近3年的新高。二手房成交量也预计增长逾10%至4万宗，同样达到3年新高。这是为何呢？原因很简单，“辣招”撤销前，非香港本地居民购置首套房需缴纳合计高达30%的印花税，且这部分税款不能用于贷款，购房成本大幅增加，众多潜在买家只能无奈放弃。“撤辣”后，香港本地人在港买房的印花税税率从7.5%降至1.5%；内地人在香港买房，印花税税率从15%减至100港元到成交价的4.25%，相当于有10.5%左右的税费优惠。如此一来，购房门槛大幅降低，人们自然纷纷涌入市场，楼市瞬间活跃起来。

再看价格方面，情况则较为复杂。尽管成交量大幅上升，但房价并未随即上涨。根据差饷物业估值署数据，2025年1月私人住宅售价指数报287.6，较2024年12月下跌0.45%，已连续两个月下滑，创下近8年半的新低，与2021年9月的历史高点398.1相比，累计跌幅达27.76%。不过，在2024年“撤辣”政策刚推出时，市场曾出现过短暂的价格上涨预期，部分开发商也试探性地提高了房价。但随着市场逐渐回归冷静，房价并未持续上涨，反而呈现出下跌态势。这主要是因为市场上的房屋供应较为充足，尤其是新房，开发商手中持有大量存货，为维持销量，只能采取相对灵活的定价策略。

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展望未来，香港楼市的走向主要取决于以下几个关键因素。首先是经济复苏与就业状况。香港经济的复苏态势对房价走势至关重要。2024年香港经济同比增长2.5%，预计2025年经济前景将进一步向好。经济向好，企业招聘活动就会增多，居民收入有望增长，自然会带动住房需求上升。例如，金融、贸易等行业的蓬勃发展，会吸引更多人才流入，这些新增人口的住房需求，将为房价提供支撑。但倘若经济复苏不及预期，就业市场不稳定，居民收入增长受限，购房能力就会受到影响，房价上涨的动力也会不足。

利率波动同样关键。香港的利率与美元利率联系紧密，目前市场预期2025年美国至少还会降息两次，香港的房贷利率在2025年可能还有下行空间。利率变化对楼市影响巨大，房贷利率降低，购房者的贷款成本就会减少，每月还款压力也会随之降低，这必然会吸引更多买家入市。反之，若利率上升，贷款成本增加，购房者可能会推迟购房计划，房价上涨也会面临压力。此前利率较高时，许多购房者因担心还款负担过重而持观望态度，如今利率有下降趋势，市场购房热情便有所回升。

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土地与房屋供应也是影响房价的重要因素。香港政府一直致力于增加土地和房屋供应，通过填海造地、旧区改造等方式，预计未来几年会有更多新楼盘推向市场。2025年2月，财政司司长陈茂波表示，政府已觅得足够土地，可在未来十年满足30.8万个公营房屋单位的供应目标，加上“简约公屋”，未来五年总体公营房屋供应量将达19万个。政府还会考虑将部分商业用地调整为住宅用途。充足的房屋供应会对房价产生抑制作用，若供应大幅超过需求，房价可能面临下行压力。但如果供应增长缓慢，而需求持续上升，房价则可能保持稳定甚至上涨。

政策导向同样不容忽视。除了“撤辣”政策，香港政府在2025年还有其他政策举措影响楼市。在新的财政预算案中，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，这一举措预计可惠及约15%的物业成交个案，极大地降低了购房者的入市成本，有助于推动年轻人置业，预计将带动相关住宅成交量上升5% - 10%。放宽投资移民政策，有望吸引内地及海外资金流入，特别是高端物业市场，将进一步带动豪宅需求，提升市场交投气氛。

综合以上因素，对于2025年香港房价走势，各方观点不一。部分机构和专家较为乐观，香港置业研究部董事王品弟预计2025年楼价有望回升超过10%，他认为美联储或再减息1厘，将为港银创造减息空间，加上中央会持续推出刺激经济措施，内地买家不断入市，这些因素都将推动房价上涨。莱坊高级董事王兆麒也表示，预计香港楼价在2025年上半年见底，短期内楼价会在谷底徘徊，但随着利率及库存余量逐渐下降，预计香港楼价下半年会明显回升，2025年全年涨幅在0 - 5%。

当然，也有较为谨慎的观点。摩根士丹利发表报告指出，展望2025年，香港楼市仍有一定的下行空间，预计住宅市场楼价上半年下跌5%，虽然认为下半年会向积极方向转变，但整体态度相对保守。世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事兼主管郑亥延预计，即使利率持续下调，香港房价可能在2025年触底，楼市可能仅出现小幅复苏。

总体而言，2025年香港房价走势存在一定的不确定性，但市场整体呈现出逐步复苏的态势。在经济复苏、政策利好等因素的推动下，房价有望止跌回升，但回升幅度可能较为平缓。如果你一直有在香港买房的打算，无论是用于自住还是投资，现在确实是一个值得深入研究的时机。不过，买房毕竟是一件大事，一定要结合自身实际需求和经济状况，多关注市场动态，再做决定。说不定，在香港拥有一套心仪房子的梦想，很快就能实现。

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