2025 香港房市深度剖析:当下动态与未来走向预判!

在全球经济形势复杂多变，政策环境不断调整的大背景下，香港的房子市场一直是各界关注的焦点。步入 2025 年，香港房市展现出一系列新的动态，不管是本地居民改善居住条件，还是内地及全球投资者寻求资产配置机会，深入了解这些变化都至关重要。接下来，让我们一同深入剖析 2025 年香港房子市场的最新动态，并对未来趋势做出预测。

政策持续松绑，全方位激活市场活力

近几年，香港特区政府为了给楼市 “松绑”，出台了一系列力度颇大的政策，成效显著。2024 年，多项住宅物业需求管理措施被全面取消，像额外印花税、买家印花税等，这一举措直接降低了购房成本。非永久居民购房印花税从 15% 大幅下降到 4.25%，内地买家的购房热情瞬间被点燃。数据显示，2024 年内地买家在香港购买新房 5547 套，占一手房交易总额的 40% 。

进入 2025 年，政策利好持续释放。2 月底，香港特区财政司司长陈茂波宣布将征收 100 港元印花税的物业价值上限从 300 万港元提高到 400 万港元，这一调整让购买细价楼的买家负担减轻不少，刚需和投资需求双双得到刺激。政策出台后，短短 27 天，香港住宅物业整体成交量飙升 98%，虽然成交金额仅上涨 63.5%，但市场活跃度大幅提升 。

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房价走势分化明显，不同区域冷热不均

根据差饷物业估价署数据，2025 年 3 月香港私人住宅售价指数为 284.2 点，相比 2 月下降约 0.49%，同比下跌 8.2%，已连续 4 个月下跌，达到 8 年半以来的最低值 。不过，香港不同区域的房价表现差异很大。

港岛的中环、金钟等核心区域，由于汇聚了大量世界顶级金融机构与企业总部，周边配套设施极为完善，有高端写字楼、商业中心、优质学校以及顶尖医疗机构等，房产价值依旧坚挺。这些区域的房产不仅具有极高的经济价值，更是香港金融中心地位的象征，对高净值人群而言，吸引力极大，房价抗跌性强。

反观一些新兴区域，如新界靠近边境的北区，随着北部都会区规划的逐步推进，新田科技城、河套合作区等项目的落地，吸引了不少创科人才和企业高管，房产虽然当前价格相对较低，但未来升值潜力巨大。与之形成对比的是，部分非核心区域由于新房供应量较大等因素，房价面临一定下行压力 。

新盘供应结构失衡，未来短缺隐忧浮现

2025 年香港楼市新盘供应呈现出 “总量过剩、结构失衡” 的特点。全年预计推出 81 个新盘，共 3.6 万伙，其中九龙区占比 46%，启德区独占 6055 伙 。短期内，大量新房供应给房价上涨带来一定阻力，特别是非核心区域，房价可能出现波动甚至下行。但从长远看，2025 年政府卖地计划仅推出 8 幅住宅用地，预计只能提供 4450 个单位，创下 15 年新低 ，这意味着 2028 年后香港房子市场可能面临结构性短缺，届时房价有望迎来新一轮上涨。

利率下行，购房成本显著降低

利率一直是影响香港房地产市场的关键因素。2025 年初，香港按揭利率从高峰期的 4.25% 降至 3.5% 左右 ，购房者的月供压力大幅减轻，更多家庭具备了购房能力，购房需求也随之被刺激。市场普遍预计 2025 年美国至少还会降息两次，香港大概率会跟随，房贷利率的进一步下降将降低购房成本，吸引更多买家入场，推动房价企稳回升 。

内地买家热情高涨，青睐区域各有侧重

2025 年内地买家在香港楼市的活跃度持续提升。前两个月，香港一、二手住宅物业市场迎来超 1300 宗 “普通话买家” 的购买，同比增长超 50% 。香港房产中介公司品正置业总经理伊娜表示，近期接触的客户中香港本地客户占比不足一成 。

中原地产数据显示，“撤辣” 政策实施两年间，内地客累计购房达 1.2 万宗，贡献 1331 亿港元成交额 。启德新区成为内地买家的热门选择，占比高达 50%，远超第二位黄竹坑 。内地买家关注区域较为广泛，启德、何文田、黄竹坑、中西区和炮台山等地都颇受青睐，价格吸引力以及印花税放宽等政策是驱动他们购楼的重要因素 。

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成交量现 “小阳春”，一手二手市场冷热不均

2025 年前五个月，香港房地产市场出现 “小阳春” 现象。香港特区政府土地注册处和美联物业资料显示，首 4 个月内，香港住宅市场一手成交量为 5511 宗，虽不及 2024 年同期，但仍为 6 年以来同期次高 。其中，400 万港元或以下的一手住宅成交量录得 1003 宗，同比大幅增加约 346% 。发展商积极推售 “细价物业”，这类楼盘在新盘市场中的占比从 2024 年首 4 个月的约 3.4%，大增至 2025 年同期约 18.2% 。

然而，与一手房市场的火热不同，香港二手住宅成交量却在下降。香港 “十大屋苑” 作为楼市走向的重要指标，4 月整体成交量全线下跌，超半数屋苑成交量跌幅超过 50% 。中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，开发商低价推售新盘，分散了买家对二手住宅的购买力，叠加关税风波等因素，导致二手成交量明显下降 。

专家与机构观点分化，整体预期相对乐观

对于 2025 年香港房价走势，不同专家和机构看法存在差异，但整体较为乐观。莱坊高级董事王兆麒预计香港楼价上半年见底，下半年随着息口及货尾量回落开始明显回升，全年上升 0 - 5% 。港大经管学院经济学讲师何志培认为，香港经济温和增长，利率暂时不会急升，2025 年房价会温和反弹 5% 左右 。星展银行执行董事丘卓文则表示，2025 年香港房地产价格预计相对平稳，因较高的房地产供应量限制房价上涨，而人才流入等因素刺激需求 。瑞银预计，如果美联储持续减息且美国长债息率下降，2025 年香港楼价及租金将同步上升 5% - 10% 。彭博社情报报告更是预测 2025 年香港楼价有望上涨 10%，因为政府放宽按揭规定，降低首付要求，将吸引更多买家入市 。

综上所述，2025 年香港房子市场在政策利好、利率下降、人才流入等多因素推动下，有望逐步企稳回升。尽管面临新盘供应结构失衡等挑战，但整体发展态势较为积极。不过，全球经济形势不稳定、国际贸易摩擦、地缘政治冲突等外部因素，仍可能给香港经济和楼市带来影响，购房者和投资者需持续关注市场动态，谨慎做出决策。

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