香港楼市四年跌28%:泡沫风险退潮,置业难仍居全球榜首

瑞银2025年《全球房地产泡沫指数报告》的发布，为香港楼市近四年的调整给出了权威注脚：这座曾被贴上“泡沫重灾区”标签的国际都市，在房价持续下行后迎来风险评级的实质性转变，但“全球最难买房”的帽子仍未摘下，市场呈现出“风险缓解与负担沉重并存”的鲜明特征。

报告核心数据显示，香港房地产市场泡沫风险已从“中等风险”区间跌入“低风险”阵营，泡沫风险评分降至0.44分，这一变化得益于房价的深度回调。截至2025年报告统计期，香港楼价四年累计下跌28%，已回落至2011年的水平，相当于抹去了近十四年的涨幅。单论过去一年，其7.9%的跌幅在全球21个统计城市中位居榜首，成为调整最为显著的市场之一。

这轮房价下行是多重因素共振的结果。全球经济复苏乏力对高度外向的香港经济形成冲击，居民收入增长预期减弱，使得购房这类大额投资行为更趋谨慎，持币观望情绪蔓延。美联储加息周期带动香港按揭利率同步上升，显著加重购房成本——以500万港元房贷为例，利率每上升1个百分点，月还款额便增加数千元，迫使大量潜在购房者推迟置业计划。与此同时，香港政府长期调控的“余威”仍在，即便部分“辣招”政策有所放宽，市场对房价上涨的预期已发生根本转变，投资性需求难以快速反弹。供应端的持续增加则加剧了调整压力，新房集中入市与二手房挂牌量上升形成叠加效应，部分远郊新盘为去库存大幅降价，进而带动整体市场下行。

值得注意的是，房价普跌中暗藏结构性分化。港岛中西区、湾仔等核心区域凭借稀缺地段与完善配套，房价抗跌性显著，部分豪宅物业甚至逆势上涨；而新界等偏远区域因配套不成熟、供应过量，成为跌幅重灾区，区域价差进一步拉大。这种分化也体现在户型上，40平方米以下中小户型成交量占比达62%，成为市场主力，而160平方米以上大户型则因高净值人群的资产配置需求保持稳定。

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尽管泡沫风险显著改善，但报告揭示的另一组数据更令人关注：香港仍是全球置业负担最重的城市。其楼价收入比高达14.4倍，在全球95个参与统计的城市中排名第一，意味着普通家庭需不吃不喝14年才能购置一套60平方米的住宅。这一负担强度远超国际同类都市——纽约、悉尼等城市的楼价收入比不足其一半，新加坡更是仅需4.2年即可购置同等面积住宅，形成鲜明对比。

根源在于香港楼市长期存在的供需失衡。全港仅7%的土地用于住宅开发，受郊野公园保护、填海争议等限制，每年新增住宅仅3万-4万套，不足需求的一半。即便北部都会区规划未来将提供超90万套住宅，但短期内供需缺口难以填补。同时，核心区房价仍处于全球高位，港岛中西区一线海景豪宅单价可达70万-120万港元/平方米，部分顶层复式突破150万港元/平方米，远超纽约曼哈顿、伦敦肯辛顿等顶级豪宅区。

对于市场前景，报告未给出明确预判，但当前市场已显现微妙变化。2025年下半年香港楼价曾出现连续四个月回升，成功扭转年内跌势，这与政策放宽密切相关——全面“撤辣”取消非本地买家印花税、降低资本投资者入境计划的豪宅准入门槛，均在一定程度上激活了市场。不过，商业地产的疲软与新房库存高企仍构成压力，目前香港新房库存需6-7年才能消化完毕，开发商资金链压力显著。

总体而言，瑞银报告勾勒出香港楼市的双重图景：四年深度调整有效挤破了泡沫，让市场回归更安全的运行区间；但土地供应不足、房价基数过高等深层矛盾未获根本解决，使得“置业难”仍是普通市民面临的现实困境。未来，这座城市的楼市能否实现“风险可控下的负担缓解”，仍取决于经济复苏力度、政策调控精度与供应改善速度的多方博弈。

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