一文看清 2025 年香港楼市!

2025 年的香港楼市，宛如一幅复杂而多变的画卷，在全球经济波动与本地政策调整的交织影响下，呈现出诸多新态势。无论是刚需购房者期待 “上车”，还是投资者寻求资产配置机会，深入了解这一年楼市的走向，都至关重要。

政策松绑，激活市场一池春水

自 2024 年 2 月 28 日，香港特区政府财政司司长陈茂波宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，香港楼市正式步入 “零辣招” 时代。进入 2025 年，这一政策松绑的持续效力愈发凸显。曾经，在 “辣招” 的严格管控下，香港住宅物业的交投量大幅缩水。以中原地产统计的十大屋苑为例，成交量从 “辣招” 实施前的每年超过 1 万宗，锐减至去年的仅 2000 多宗，与 1997 年近 2 万宗相比，跌幅近乎九成。但 “撤辣” 之后，市场信心迅速回暖，一二手房的成交均显著上扬。2025 年上半年，香港多个新盘持续热销。中原地产数据显示，在一系列利好政策的推动下，上半年一手房成交量较去年同期有明显增长，二手住宅市场的活跃度也大幅提升，换楼链得以有效启动。

不仅如此，2025 年 2 月 26 日，财政司司长陈茂波在年度财政预算案中宣布，将征收 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元提高至 400 万港元。这一举措犹如一场及时雨，极大地减轻了低价住宅购房者的负担。以一套总价 400 万港元的物业为例，按照以往 1.5% 的印花税计算，税费高达 6 万港元，而新政策实施后，税费骤降至 100 港元，降幅高达 99%。地产咨询公司莱坊大中华区研究及咨询部主管王兆麒认为，该政策预计将带动相关住宅成交量上升 5 - 10%，实实在在地助力部分首次置业者和年轻人实现他们的购房梦想。

楼价走势分化，区域冷热不均

从楼价指数来看，香港特区政府差饷物业估价署 2025 年 7 月 29 日公布的数据显示，6 月香港私人住宅楼价指数为 286.7 点，环比上升 0.03%，已连续三个月上涨。利嘉阁地产研究部主管陈海潮指出，该指数主要反映 5 月中旬至 6 月上旬的市场情况，当时银行拆息下降，极大地刺激了购房者的入市意愿。租金方面，今年 6 月私人住宅租金指数为 195.6 点，环比增长 0.31%，已经连续七个月上升。

然而，楼价走势在不同区域呈现出明显的分化态势。像香港岛的中西区、九龙的九龙塘等传统核心区域，凭借土地资源的稀缺性以及顶级的配套设施，房价一直极为坚挺。即便在市场下行阶段，其跌幅也相对较小。进入 2025 年，随着整体市场的回暖，这些区域的房价率先企稳回升，部分优质房源的价格甚至出现了一定幅度的上涨。而一些新兴发展区域，如启德，虽然前期发展迅猛，但由于前几年供应相对集中，在市场调整期面临一定的库存压力，房价波动较大。不过，随着区域内基础设施的不断完善，如体育园等项目的落地，以及交通网络的持续优化，启德的房价在 2025 年也逐渐呈现出筑底企稳的迹象。部分新盘凭借优质的产品设计和合理的定价，吸引了大量年轻买家和投资者，带动区域房价逐步回升。反观部分偏远区域或老旧小区集中的地段，由于缺乏核心竞争力，房价仍在低位徘徊，去库存压力巨大。

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成交量显著增长，市场活力再现

2025 年香港楼市成交量表现十分亮眼。会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀表示，2025 年香港楼市预计仍以一手房为主导。上半年，开发商积极推盘，消费者入市意愿强烈，一手房成交量颇为可观。许多新盘一经推出，便受到市场的热烈追捧，部分热门楼盘甚至出现供不应求的情况。例如，某位于新界的大型新盘项目，开盘当日便售出数百套房源，销售额高达数十亿港元。

二手市场同样热闹非凡，“撤辣” 政策使得换楼成本大幅降低，许多业主开始积极挂牌出售房产，买家数量也显著增多，交易频次明显加快。美联集团主席黄建业曾预计，2025 年二手住宅的成交有望达到 5 万套左右。从目前的市场发展态势来看，这一预期极有可能实现。2025 年前七个月，二手住宅成交量已接近去年全年的八成，若保持这一趋势，全年成交量突破 5 万套并非难事。成交量的显著增长，一方面反映出市场信心的全面恢复，另一方面也预示着香港楼市正逐渐走出前几年的低迷困境，稳步迈入复苏发展的轨道。

公屋政策调整，优化资源分配

在公屋领域，香港房屋委员会在 2025 年 3 月 21 日公布了收紧公屋 “富户政策”。根据现行政策，住满 10 年的公屋租户须每两年申报收入、资产及是否拥有香港住宅等情况。新政策下，“富户” 需缴纳额外租金的标准由原 “三级制” 改为 “四级制”，同时须迁出公屋单位的收入限额水平亦作出调整。香港房屋委员会资助房屋小组委员会主席黄碧如表示，预计首批 “富户” 最快于 2026 年 10 月 1 日缴纳新租金，估计每年将为特区政府增加 15.36 亿港元额外收入。团结香港基金土地及房屋研究主管梁跃昊认为，相关政策明确了公屋作为基层住屋安全网的功能，随着特区政府加强打击滥用公屋措施的 “组合拳” 逐渐成型，结合逐步提升资助房屋供应比例的发展方向，促进公屋资源合理流转的部署更见清晰。这一政策调整将促使公屋资源更快地流转到真正有需要的低收入群体手中，优化公屋资源的分配，也对整体楼市的稳定发展起到积极作用，缓解部分住房需求压力。

商业地产面临挑战，转型刻不容缓

写字楼方面，近年来香港写字楼空置率处于较高水平，且未来几年供应仍相对充足。为此，特区政府在 2025 年财政预算案中明确表示，来年不会推售商业用地，让市场有空间消化现有供应，还考虑将部分商业用地改划作住宅用途。由于远程办公模式的持续普及，一些企业对写字楼的需求发生变化，不再追求大面积、豪华型办公空间，转而倾向更灵活、成本更低的办公解决方案，如共享办公空间等。这使得传统写字楼市场面临租金下滑、空置率上升的双重压力。一些位于非核心商圈的老旧写字楼，租金价格较前几年下跌明显，部分甚至出现大面积空置。

商铺市场同样不容乐观。受电商冲击、游客消费模式转变等因素影响，香港商铺租金和售价持续走低。曾经繁华的铜锣湾、尖沙咀等商圈，部分临街商铺出现空置现象，一些知名品牌也纷纷调整在港门店布局，缩减规模或关闭部分店铺。为应对挑战，商业地产开始探索转型之路，如一些传统商场通过引入体验式消费业态，如室内主题乐园、沉浸式艺术展览等，吸引消费者；部分写字楼则向多功能复合空间转型，融入共享办公、创业孵化、商业配套等多种功能，以提升自身竞争力，适应市场变化。

2025 年的香港楼市在多领域呈现出复杂而多元的发展趋势。政策利好持续为市场注入活力，住宅市场在价格、成交量等方面展现出复苏态势，但区域分化明显；公屋政策调整优化资源分配；商业地产则在困境中艰难探索转型。未来，香港楼市将继续在政策、经济、市场需求等多种因素交织影响下前行，其走向值得持续关注。

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