湾仔新盘遭疯抢!33人抢1套,核心区小户型为什么这么火?

当启德新盘成交中内地买家占比攀升至 45%，区域私楼成交量较去年同期激增 137%，这个由旧机场改造而来的新区，正以 “黑马” 姿态改写香港楼市价值格局。更关键的是，2025 年正式通车的中九龙干线，已让启德到西九龙高铁站仅需 10 分钟车程，跨境到深圳半小时可达，叠加 CBD2 规划落地预期，业内普遍预测未来 3 年房价涨幅或达 20%。这场价值爆发，藏在交通革命、政策红利与需求爆发的三重共振中。

中九龙干线通车带来的 “通勤革命”，是启德崛起的核心引擎。这条斥资超千亿的交通大动脉，彻底打通了区域的交通任督二脉：10 分钟直达尖沙咀商圈，15 分钟抵达中环核心区，较通车前通勤效率提升 40%。对频繁往返深港的内地买家而言，这意味着从启德出发，半小时即可衔接深圳福田，完美适配跨境工作与生活需求。交通红利已直接反映在房价上：干线通车消息公布后，启德跑道区新盘报价环比上涨 3.2%，“维港一号” 清盘单位单价已达 1.7 万港元 / 平方尺（约 18.2 万港元 / 平方米），而体育园周边次新盘 “MONACO” 系列报价更坚挺至 22 万港元 / 平方米。

政策红利的精准滴灌，激活了跨境购房需求。2024 年 “撤辣” 政策实施后，非本地买家税费成本降低超 75%，一套 1000 万港元房产的税费从 150 万港元降至 37 万港元，这对内地买家形成直接吸引力。更值得关注的是 “高才通” 计划的联动效应：截至 2025 年，5.6 万获批人才抵港带来 6 万家属，他们短期内以租房为主推高区域租金，长期则逐步转化为购房需求。数据显示，启德 “高才通” 群体购房转化率已达 38%，远超全港平均水平，这类买家既看重交通便利性，又需匹配身份的居住品质，推动 800-1500 万港元新盘成交占比达 62%。

想 要 了 解 香港买房投资、保 险、读 书 和 香 港 户 口，可 以 添 加 我 的 微 信 : LPBZ7789 专业/分析内地人怎么在香港买房，以及每一个香港楼盘有哪些优点缺点、香港房产投资政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如 果 需 要 了 解 更 多 的 话 请 添 加 ＋我 的 微 信：LPBZ7789 和 我 沟通，解决您一站式问题疑惑。

CBD2 规划与配套落地，夯实了长期增值底色。作为香港政府定位的 “第二个核心商业区”，启德 320 公顷规划面积中，将新增 50 万平方米商业面积与超甲级商厦，双子塔商务群即将落成，预计吸引逾 200 家企业入驻，带来大量高端就业机会。配套成熟度同样惊人：K11 启德零售馆、SOGO 崇光百货已开业，2026 年启德医院将投入使用，1500 米地下购物街正在推进，这种 “商业 + 医疗 + 休闲” 的高密度配套，在新发展区中极为罕见。教育资源更成王牌 ——34 校网涵盖多所优质小学，中学纳入九龙城区校网，喇沙书院等名校加持让校网内物业溢价达 20% 以上，吸引大量跨境陪读家庭入场。

市场数据印证了启德的 “黑马” 成色。2025 年前三季度，区域录得 1545 宗私楼成交，其中内地买家占比高达 47.3%，每两个买家就有一个来自内地。库存去化周期已降至 8 个月，低于全港平均水平，部分热门新盘出现 “日光” 场景：“天寰” 项目推出的 280 套单位，开盘当日认购率达 280%，内地买家占比 53%，多为跨境通勤族与教育需求家庭。租金市场同样火热，区域租金回报率达 3.5%-4.2%，部分一房单位租金可覆盖 80% 月供，在 1.8% 的低位按揭利率下，实现 “以租养贷” 轻松可行。

精准择筹启德，需瞄准三大价值高地。体育园周边板块是增值先锋，已承接斯诺克世界大奖赛等国际赛事的启德体育园，带动周边次新盘租金年升幅 6%，未来 3 年涨幅预期领先区域；校网核心区适合家庭客群，34 校网内的刚需户型供不应求，“启德一号” 两居室成交周期平均仅 12 天；跑道区海景盘则瞄准高净值人群，一线维港景观物业报价虽达 2.2 万港元 / 平方尺，但仍吸引内地企业主入手，视为港元资产配置的 “压舱石”。需警惕的是远离交通枢纽的货尾盘，部分项目去化周期超 18 个月，升值潜力有限。

当中九龙干线的车轮转动，当 45% 的内地买家用脚投票，当 CBD2 规划逐步落地，启德已从 “概念板块” 蜕变为 “价值兑现区”。瑞银测算，交通基建与商业配套每落地一项，区域房价便会产生 3%-5% 的脉冲式上涨，而未来 3 年 20% 的累计涨幅预期，正让启德成为结构性复苏中的确定性机会。若想了解具体楼盘的价格走势、按揭测算或人才置业政策，欢迎随时告知需求，我将为你提供定制化参考。

想 要 了 解 香港买房投资、保 险、读 书 和 香 港 户 口，可 以 添 加 我 的 微 信 : LPBZ7789 专业/分析内地人怎么在香港买房，以及每一个香港楼盘有哪些优点缺点、香港房产投资政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如 果 需 要 了 解 更 多 的 话 请 添 加 ＋我 的 微 信：LPBZ7789 和 我 沟通，解决您一站式问题疑惑。