2025年珠海房价为什么还是这么高?

打开房产平台，2025年10月珠海二手房均价16600元/平、新房均价25479元/平的数据，让不少外地购房者直呼“门槛不低”。尤其是香洲区新房均价突破3.5万元/平，横琴片区部分房源单价更是达到4.5万元/平，即便金湾、斗门等外围区域新房均价也分别维持在1.9万元/平和1.4万元/平的水平。在全国多地楼市调整的背景下，“珠海房价为什么还是这么高”成为购房者最关心的问题。有人疑惑：市场明明有降温迹象，为何核心区域房价还在逆势上涨？其实答案藏在政策托底、资源分化、产业人口支撑等多重因素里。这些力量相互叠加，不仅封杀了珠海房价大幅下跌的空间，更让优质板块的珠海房产始终保持价值韧性，读懂这些逻辑才能看清珠海楼市的真实面貌。

政策“组合拳”持续发力，为珠海房价筑牢“稳地基”，这是价格坚挺的直接支撑。2025年珠海出台的房地产政策力度刷新历史，从需求端到供给端全面托底市场。需求端彻底放开限购，外地人买房无需户口和社保，实现“零门槛入场”，直接为珠海楼市注入大量新鲜需求。购房成本更是降到历史低位：首套房首付比例低至15%，房贷利率降至3.0%，双缴存职工公积金贷款额度提至130万，多子女家庭和高层次人才还能享受额外额度上浮。算笔账，一套150万的香洲刚需房，首付仅需22.5万，月供比去年少近千元，大大降低了入场门槛。供给端通过“以旧换新”补贴、国企收购存量房等政策优化库存，安居集团加大收购力度将房源转为保障房或租赁房，减少了流通房源总量。这些政策让9月珠海商品房成交环比上涨15.9%，既释放了真实需求，又避免了房价跳水，“稳”成为珠海楼市的主基调。

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区域分化加剧，核心资源的稀缺性推高了优质板块房价，形成“核心稳、外围缓”的格局。看珠海房价不能只盯着全市均价，不同区域的价值差异堪称“天壤之别”。香洲区作为行政、教育、医疗核心，聚集了全市最好的中小学和三甲医院，商业综合体遍布，学区房常年供不应求，这种资源稀缺性让其10月新房均价逆势上涨0.5%，达到35164元/平。横琴粤澳深度合作区更是政策高地，作为连接港澳的枢纽，聚集了大量金融、集成电路企业，且住宅供应量极少，10月均价仍近3万元/平，口岸上盖的横琴口岸广场等项目因稀缺性单价高达3-4.5万元/平。相比之下，金湾、斗门等外围区域虽有小幅波动，但珠机城际通车、产业园区扩容等配套升级正快速填补价值缺口，部分热门组团已开始回暖。这种分化意味着珠海房价并非“全面高”，而是优质资源集中的板块始终保持价值坚挺。

产业与人口的双重红利，为珠海房价提供了长期上涨的“底层动力”，这是价格坚挺的根本逻辑。房地产的本质是人口与产业的载体，而珠海在这两点上底气十足。人口方面，五年净增近29万人，2023年常住人口达249.41万人，且青壮年人才占比持续提升，这些人正是购房刚需主力。人口流入的背后是产业升级的强大吸引力：唐家湾高新区聚集了格力、金山等龙头企业，人工智能、低空经济等新产业扎堆，人才总量超90万人，科技人才购房占比超六成；横琴合作区以“总部+基地”模式布局，2025年一季度豪宅成交同比暴涨65%。“产业聚人口、人口带需求”的良性循环已然形成，比如金湾航空新城因产业落地，吸引大量技术人才定居，带动周边新房需求持续释放。这种真实的居住需求，让珠海房产不会沦为“空中楼阁”，而是有坚实的价值支撑。

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市场抗风险能力增强，进一步巩固了珠海房价的稳定态势。2025年前三季度，珠海国企销售额占比达75.5%，华发等头部房企稳健运营，避免了因企业暴雷引发的降价抛售潮。政府还通过“置换、收购、改造”优化存量，比如对城中村实施“政府主导、净地出让”改造，既提升了区域价值，又避免了无序供应冲击市场。更关键的是，珠海正发力高品质住宅建设，通过降低容积率、制定智慧住宅标准等措施，打造“好房子”供给体系，吸引高收入群体升级换代。像横琴科学城这样的383万平米超级大城，凭借270°景观窗、精装准现房等优势，即便单价3.6万元/平仍吸引不少购房者，印证了品质对价格的支撑力。

综上，2025年珠海房价之所以“高”，本质是政策托底稳预期、核心资源造稀缺、产业人口筑根基、市场健康强韧性共同作用的结果。这并非泡沫堆积的虚高，而是优质城市资源与真实需求匹配的价值体现。对购房者而言，与其纠结全市均价，不如聚焦有政策、产业、配套支撑的板块——香洲的学区房、横琴的口岸盘、金湾的产业新城都是值得关注的方向。

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