租金连涨十个月,八成屋苑“供平过租”揭示的市场信号

香港楼市的投资逻辑正被一组强烈的市场信号重塑：差饷物业估价署数据显示，私人住宅租金指数已连续十个月上涨，9 月升至 200 点，距离 2019 年的历史高位仅一步之遥；更关键的是，八成屋苑已出现 “供平过租” 的罕见格局 —— 月供金额低于租金收益，这种租售关系的逆转，正清晰指向香港房产市场的价值拐点。

“供平过租” 的形成，源于租金上涨与利率下行的双重共振。租金端的动力尤为强劲，中小型单位租金指数已达 204.3 点，连升态势下，油尖旺区 “朗豪坊” 500 平方尺单位月租达 2.9 万港元，租金回报率升至 3.5%；而金融端的利好更具颠覆性，香港按揭利率已迈入 “2 时代”，部分银行对优质客户推出 2.95% 的特惠利率，较此前高位大幅回落。一升一降间，投资杠杆效应显著放大：一套 1000 万港元的香港房子，按七成按揭计算，月供较利率高位时减少 1500 港元，30 年总利息节省 34 万港元，而对应租金却持续走高，自然形成 “供小于租” 的有利局面。

这种格局已渗透到各区域市场，成为香港买房的核心吸引力。新界元朗的 50 平米两居室，总价 550 万港元，月供约 1.6 万港元，月租却能达到 1.8 万港元，租金不仅覆盖月供还能每月盈余 2000 港元；即便是核心区的油尖旺，3.5% 的租金回报率也远超 2.95% 的按揭利率，轻松实现 “以租养贷”。中原地产监测显示，从屯门缇岸到沙田第一城，八成热门屋苑均出现类似行情，这种普遍性绝非短期脉冲，而是市场生态重构的信号。

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对置业者而言，“供平过租” 正在改写香港房产的投资逻辑。以往 “先投入后回报” 的模式被颠覆，如今入场即可享受租金覆盖大部分持有成本，甚至实现正向现金流。这一点对内地买家尤为关键：前四个月内地客在港买房个案已达 3782 宗，总金额超 343 亿港元，许多人正是看中这种 “低持有压力 + 增值潜力” 的组合。尤其是高才通、优才计划吸引的逾 10 万名内地人才，既需要解决居住需求，又能通过租金收益降低置业成本，形成 “自住 + 投资” 的双重优势。

更值得关注的是，这种信号与香港房价的回升趋势形成了良性循环。9 月私人住宅售价指数按月上升 1.3%，年内累计升幅 1.1%，房价正从调整期稳步回升，而当前价格仍较 2021 年高位存在明显差距。对投资者来说，“供平过租” 提供了安全垫 —— 即便房价短期波动，租金收益仍能保障持有价值；对刚需群体而言，低利率叠加租金反哺月供，大幅降低了香港买房的门槛，形成 “低成本入市 + 资产增值” 的难得窗口。

区域分化中更能捕捉机遇：中西区作为高端资产压舱石，豪宅租金回报率稳定在 2.5% 以上，叠加 “撤辣” 后节省的百万级印花税，成为高净值人群的优选；元朗、屯门等新兴区域则以更高的租金回报率脱颖而出，40-60 平米的两居室因租赁需求旺盛，成为性价比之选。这种 “核心稳值、新兴高回报” 的格局，适配不同需求的置业者。

当租金连涨与低利率形成共振，八成屋苑的 “供平过租” 已不是偶然现象，而是香港楼市进入价值重估阶段的明确信号。对有志于香港房产的人而言，此刻入场既能享受租金收益的即时回馈，又能把握房价回升的长期红利。随着政策红利持续释放与经济基本面复苏，这种 “租售两旺” 的格局或将持续，香港房子的资产价值与居住属性正形成双重赋能，入市窗口已然开启。

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