内地资金涌入,香港房价走向何方?

近年来，香港楼市在内地资金的涌入下，呈现出复杂而微妙的变化态势。从数据来看，香港中原地产数据显示，2024 年前三季度，内地买家在香港的购房交易达到 8133 宗，涉及金额高达 906 亿港元，每位内地购房者平均花费超过 1100 万港元 ，这一数据较往年有显著增长。内地资金对香港房价的影响，正通过多个维度逐步显现。

直接拉动需求，推高房价

内地买家大量涌入香港楼市，最直接的影响便是增加了购房需求。香港土地资源稀缺，房屋供给相对紧张，新增的内地购房需求打破了原有的供需平衡。以 2024 年为例，香港中原地产及土地注册处资料显示，撤辣前，当年 2 月香港一、二手市场录得 2046 宗买卖登记，当中已知姓名的内地买家仅 388 宗。但撤辣后，内地买家注册量在 3 月就增至 907 宗，4 月更是达 2280 宗，较撤辣前急升近 5 倍，创单月历史新高 。大量内地资金集中入市，使得市场上对于房产的需求短期内急剧膨胀，卖家在供不应求的市场环境下，往往会提高房价，从而推动香港整体房价上涨。尤其在一些热门区域，如启德新区及黄竹坑站上盖等，已取代九龙站等过往内地客置业热点，内地买家的聚集使得这些区域房价上涨明显。

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偏好影响价格结构

内地买家的购房偏好对香港房价结构也产生了深远影响。一方面，内地高净值人群对豪宅的需求旺盛，推动了高端物业市场的发展。根据美联豪宅报告，2024 年 4 月份内地背景买家占个人买家于香港楼市 2000 万 - 5000 万港元一手私宅注册量比率为 73.4%，超过 5000 万港元的内地背景买家比例远高于其他金额类别，表明内地买家比本地买家更钟情于购买高价豪宅物业 。这种对豪宅的偏好使得香港豪宅价格保持坚挺，甚至在市场波动时也能逆势上扬。例如，2024 年上半年，香港价值 2000 万港元以上的私人住宅买卖合约登记达 1577 宗，总金额 706.51 亿港元，较 2023 年下半年分别大幅增长 130% 和 53.5%，创两年半以来新高 。

另一方面，部分内地买家也关注中端市场的投资机会，寻找具有升值潜力的物业。在香港全面 “撤辣” 后，一些总价较低且出租回报率较高的物业受到内地买家青睐。美联物业研究中心的数据显示，2025 年首季 400 万港元以下的物业共录得 901 宗成交，环比激增 137.7%，创自 2013 年一手销售条例实施后单季最高纪录 。内地买家对不同价位房产的关注，使得香港房价在各个价位段都出现了因需求变化而产生的波动，改变了原有的房价结构。

影响市场预期与信心

内地资金的持续流入，还改变了香港楼市的市场预期与信心。当大量内地买家进入香港楼市时，传递出一种对香港房产价值看好的信号。这种信号不仅影响了其他潜在买家的决策，也对开发商、房产中介等市场参与者的预期产生影响。开发商可能会基于内地买家的强劲需求，调整楼盘定价策略，提高新楼盘的售价预期。而房产中介也会加大对内地买家的营销力度，进一步推动市场交易活跃。同时，内地资金的流入让香港楼市在面对经济波动或政策调整时，有了更多的支撑力量，增强了市场整体的信心。例如，在全球经济形势复杂多变的背景下，内地买家持续活跃的购房行为，使得香港楼市在一定程度上保持了稳定，避免了房价过度下跌。

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