大摩重磅研判:香港楼市已触底,4-5 年上行周期将至?

最近，摩根士丹利发布了一份引人注目的报告，宣称香港楼市已触底，预计将迎来 4 至 5 年的上升周期。这一消息瞬间在房产市场掀起波澜，引发无数投资者和购房者的密切关注。

大摩之所以做出如此大胆预测，背后有着坚实的依据。从政策层面来看，印花税取消堪称一剂 “强心针”。过去，高额印花税让不少买家望而却步，如今政策松绑，极大降低了购房成本，刺激了市场需求。尤其是内地买家，在印花税下调后，纷纷将目光投向香港楼市，为市场注入了大量资金，有效提升了市场活跃度。

利率变化也是重要因素。近期香港银行同业拆息（HIBOR）持续走低，与供楼紧密相关的 1 个月拆息不断下降。这意味着购房者的贷款成本大幅降低，供楼负担显著减轻。对于那些原本因高额利息而犹豫不决的潜在买家而言，如今是个难得的入市好时机。同时，香港租金收益率如今已超过内地一线城市，这对投资者而言极具吸引力，进一步刺激了投资需求。

再看市场表现，香港楼价在过去 5 年从高位回落了 30%，已经处于相对低位。而楼价长期落后于恒生指数，存在强烈的追涨需求。在诸多积极因素推动下，大摩预计下半年香港楼价将止跌回升 2%，这或许就是上行周期开启的信号。

具体到启德地区，在这一利好大环境下，房产投资价值更是凸显。启德作为香港重点打造的新兴区域，发展潜力巨大。这里被定位为香港的第二个核心商业区（CBD2），政府投入了巨额资金进行基础设施建设。目前，启德体育园已经启用，成为区域的标志性建筑，吸引了大量人流。未来，还将有超甲级商厦、地下购物街等项目陆续建成，进一步提升区域的商业价值。

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从交通上看，启德的优势也十分明显。毗邻港铁启德站，乘坐屯马线，短短 6 站就能抵达金钟，无论是前往港岛工作，还是日常出行都极为便捷。随着未来交通基建的持续完善，启德与香港其他区域的联系将更加紧密，区域的吸引力也会进一步增强。

教育资源丰富也是启德的一大亮点。它处于全港优质的名校网，小学属于 34 校网，中学在九龙城区校网，像喇沙书院、拔萃男书院等知名学府都在区内，为有子女教育需求的家庭提供了优质选择，也提升了区域房产的附加值。商业配套方面，启德已经形成了 “地上 + 地下” 双首层格局，K11 启德零售馆、SOGO 崇光百货等商业体已开业，双子汇的 700 余商铺也即将亮相，未来这里有望成为国际知名的购物地标，商业氛围日益浓厚。

租金回报率方面，启德表现出色，达到 3.5% - 4.2%，部分 1 房单位租金甚至能覆盖 80% 的月供，对投资者而言，这意味着稳定的现金流回报。随着区域内企业不断入驻，就业机会增多，租房需求也将持续上升，租金有望进一步上涨。

不过，投资启德房产并非毫无风险。虽然大摩看好香港楼市整体走向，但目前香港楼市仍面临一些挑战。已落成未销售的新盘库存增加，可能导致短期内市场竞争加剧；部分发展商运营困难，也可能影响项目的交付和后续发展。启德区域内仍有部分项目处于建设中，施工噪音、交通拥堵等问题，在短期内可能影响居住体验和房产价值。

大摩关于香港楼市触底并将迎来上行周期的研判，为市场注入了信心。启德地区凭借其自身的区域优势和发展潜力，在这一轮楼市周期中，有望成为投资者和购房者的优质选择。但在做出投资决策前，务必充分考量市场风险，结合自身经济实力和投资目标，谨慎做出选择。

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