香港买房那些事儿:90 平方米的房子究竟要花多少钱?

在香港买房，90 平方米的房子算得上 “大宅” 了。但这个面积的房子在不同区域，价格能差出好几倍 —— 从新界的 1000 多万到港岛的上亿，就像隔着几个 “房价世界”。想知道买这样一套房子到底要花多少钱，得拆开区域、户型、配套这些 “零件” 慢慢算。

新界：90 平米能圆 “大宅梦”

新界是香港的 “刚需天堂”，90 平方米的房子在这里不仅买得起，还能享受到 “阔绰” 的空间。元朗、屯门一带，这样的房子总价多在 1100 万到 1500 万港币之间，单价 12 万到 17 万港币 / 平米。

元朗的 “嘉湖山庄” 是个典型例子，92 平方米的三居室总价 1250 万港币，单价 13.6 万 / 平米。这套房子做到了三室两厅两卫，主卧能放下 1.8 米的床和衣柜，客厅连接 6 平米的阳台，摆下沙发、茶几后还有不少空余。小区里有花园和泳池，步行 10 分钟到西铁线元朗站，40 分钟直达尖沙咀。住在这里的业主多是大家庭，买菜能去周边的菜市场，一把青菜 3 港币，生活成本比市区低不少。

沙田的房价稍高，90 平米的房子总价 1400 万到 1800 万港币。“名城” 的 90 平米三居室要 1600 万，单价 17.8 万 / 平米，但配套更优质 —— 楼下就是新城市广场，商场里有米其林餐厅和进口超市，对口的沙田官立小学在新界排名靠前。很多家长为了孩子上学选择这里，觉得 “花 1600 万买的不仅是房子，更是优质教育资源”。

新界的 90 平米房子，首付三成的话，330 万到 450 万港币就能上车，月供（按 30 年贷款算）约 4 万到 6 万港币，适合家庭月收入 10 万港币以上的中产。

九龙：兼顾便利与空间

九龙的 90 平米房子像个 “平衡木”，既离市区近，又不至于太贵。九龙东的观塘、九龙湾，总价多在 1800 万到 2500 万港币，单价 20 万到 28 万港币 / 平米；而尖沙咀、油麻地等核心地段，价格能冲到 2800 万到 3500 万港币。

观塘的 “凯汇” 小区，91 平米的四居室总价 2100 万港币，单价 23 万 / 平米。这个户型设计很巧妙，四个房间中有两个带飘窗，最小的房间也能放下书桌和单人床，适合有两个孩子的家庭。小区步行 8 分钟到观塘线地铁站，20 分钟到中环，楼下有 24 小时便利店和咖啡馆，上班、生活都方便。业主王女士说：“比新界贵了 800 万，但每天能多睡半小时，值！”

尖沙咀的 “名铸”，90 平米的三居室要 3200 万港币，单价 35.6 万 / 平米。这套房子在高层，部分房间能看到维港夜景，客厅挑高 3.5 米，显得格外宽敞。楼下就是海港城，逛街买奢侈品不用打车，到高铁站步行 15 分钟，适合经常出差的商务人士。租金也很可观，这样的房子月租能到 8 万港币，回报率 2.5%。

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港岛：90 平米已是 “豪宅门槛”

港岛的 90 平米房子，随便一套都能算得上 “豪宅”。中西区、铜锣湾一带，总价起步就是 4000 万港币，往上能到 1 亿多，单价 45 万到 100 万港币 / 平米不等。

铜锣湾的 “礼顿山”，92 平米的四居室总价 4200 万港币，单价 45.7 万 / 平米。小区虽然是 2000 年建成的，但保养得像新房，有室内恒温泳池和网球场。步行 5 分钟到时代广场，周边全是高端商场和餐厅，一碗云吞面要 60 港币，比新界贵一倍。住在这里的多是金融高管，业主群里经常组织马术比赛、艺术品拍卖等活动，社交圈非富即贵。

浅水湾的海景房更夸张，90 平米的房子总价能到 8000 万到 1.2 亿港币。“浅水湾道 10 号” 的一套 95 平米公寓，因为正对着沙滩和大海，总价 9800 万港币，单价 103 万 / 平米。房子带私人电梯，阳台能放下户外餐桌，业主可以边吃早餐边看日出。小区门口有 24 小时安保，出租车要预约才能进入，私密性极强。

价格差背后的 “隐藏逻辑”

同样是 90 平米，价格差这么大，关键藏在三个地方：

首先是 “地段价值”。港岛中环每平米的土地价值就比新界元朗高 10 倍，房子自然贵得多。住在中环，到国际金融中心上班步行 10 分钟，而在元朗上班可能要通勤 1 小时，时间成本的差异直接反映在房价上。

其次是 “配套溢价”。港岛的学校、医院、商场都是 “顶配”，比如铜锣湾的房子对口的小学在全港排名前 5，而新界的学校可能排 50 名以外。家长们为了孩子能进名校，愿意多花几百万买房。

最后是 “稀缺性”。港岛的土地早就开发完了，90 平米的大户型越来越少，而新界还有大量土地可以建房，供应充足，价格自然亲民。2024 年港岛新开盘的 90 平米以上户型只占总数的 5%，而新界占 30%，稀缺程度决定了升值潜力。

买 90 平米房子的 “实用建议”

如果预算有限又想要大空间，新界的元朗、屯门是首选。1200 万左右能买到装修不错的次新房，月供压力小，适合长期自住。但要接受通勤时间长的缺点，最好家里有车，方便出行。

如果在市区上班，九龙东的观塘、九龙湾性价比最高。2000 万左右的预算，能平衡空间和通勤，适合双职工家庭。尽量选 2010 年后建成的小区，电梯、管道等设施更耐用，后期维修成本低。

如果不差钱，港岛的房子更保值。但要注意，90 平米在港岛算大户型，转手时可能不如小户型容易，最好选带名校学位或海景的房子，这些是 “硬通货”，再贵也有人买。

不管在哪个区域买，都要避开 “硬伤房”：比如靠近变电站、垃圾站的房子，哪怕便宜 10% 也别碰，住着不舒服，转手也难；顶楼和底层也要谨慎，顶楼夏天热，底层可能潮湿，影响居住体验。

90 平方米的房子在香港，就像一面镜子，照出了不同阶层的居住选择。有人为了空间选新界，有人为了便利选九龙，有人为了身份选港岛。但说到底，房子的价值从来不止于面积大小，更在于它能否匹配你的生活需求。只要选对了区域，哪怕花 1000 万，也能在香港住得舒心；选错了地方，就算花上亿，可能也觉得不值。毕竟，在这座寸土寸金的城市里，适合自己的房子才是最好的。

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