深度挖掘|香港房产百年的发展逻辑

香港，这片土地上的房产市场历经百年风云变幻，背后蕴含着深刻且复杂的发展逻辑，其跌宕起伏的历程，宛如一部生动的经济与社会演进史诗。

回溯到二战结束后的 1946 年，当时的香港满目疮痍，大量建筑在战火中损毁严重。与此同时，战后人口呈爆发式增长，1946 年人口仅 60 万，到 1949 年便激增到 186 万，1959 年更是突破 300 万大关。如此庞大的人口涌入，瞬间让香港陷入严重的房荒困境。需求的极度旺盛，使得地价和租金如同脱缰野马般飙升。不过，那时房价涨幅相对缓和，主要是因为民众购买力有限，而且房屋买卖多以整栋交易为主，有财力购置整栋房屋的买家屈指可数。直到吴多泰、霍英东等地产先行者开创 “分层出售” 和 “分期付款” 模式，才如同为房屋交易市场注入一剂强心针，交易量开始显著增加。但好景不长，1950 年朝鲜战争爆发，香港转口贸易遭受重创，经济陷入萧条，房地产市场也未能幸免，发展势头急转直下。

朝鲜战争结束后，从 1953 年至 1957 年，香港经济迎来复苏并逐步向工业化转型，这一时期旧城改造大规模推进，加之分层销售和分期付款模式持续推广，房地产市场重新活跃起来，主要商业区地价在不到一年的时间里涨幅超过 100% 。但市场过热引发政府出手管制炒楼花行为，随后楼市盛极而衰，1958 年房价大幅下跌。

进入 20 世纪 60 年代，香港工业化进程加速，作为亚洲四小龙之一，经济开始腾飞，居民收入显著提高，国外资金也大量涌入。在这样的大环境下，1960 年楼市再度繁荣，地价、房价和租金一路狂飙。然而，1965 年银行信用危机爆发，银行收紧信贷，市场需求急剧萎缩，供过于求的局面致使房地产价格暴跌。

1968 年至 1973 年间，香港经济复苏，产业结构开始转型，旅游、金融和商贸等行业蓬勃发展，大量热钱流入，同时政府启动新市镇开发计划，还制定了 “十年建屋计划”。这些因素共同推动楼市回暖并走向极度繁荣，房价和租金飙升，投机活动泛滥，炒卖楼花现象猖獗，开发商捂盘惜售。股市和楼市都陷入狂热的投机氛围，失去理性。1973 年，股市泡沫率先破灭，恒生指数从 1774 点一路狂泻至 1974 年的 150 点，楼市也随之轰然崩塌，楼价、租金大幅下跌。

从 1976 年起，香港国际金融中心地位逐步确立，大批国际金融机构、跨国公司纷至沓来，地铁修建计划启动，“居者有其屋计划” 推行，新兴市镇逐渐形成，人口增长的同时家庭小型化趋势愈发明显。长江实业、新鸿基等地产巨头崛起并纷纷上市，在众多利好因素推动下，地产市场迅速复苏并于 1981 年达到高峰。但紧随其后的世界经济危机冲击了香港经济，加之当时中英香港问题谈判引发部分香港人信心危机，楼市迅速由盛转衰，连续三年下跌。

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1984 年中英联合声明公布，给香港房地产市场注入了一剂 “强心针”，市场信心得到极大增强。1985 年市场开始复苏，1986 年后，港币随美元贬值，银行放宽按揭贷款条件，利率降低甚至出现负利率，极大地刺激了投资需求。写字楼市场严重供不应求，售价和租金急剧上升，租金水平仅次于东京和伦敦。到 1997 年，香港私人住宅价格指数相比 1985 年暴增七倍。但 1997 年亚洲金融风暴来袭，香港房价从高位一路下跌，持续长达 5 年，跌幅超过六成，这成为香港楼市发展史上最惨痛的一次下跌。

进入 21 世纪，香港楼市依然波折不断。2003 年受非典疫情冲击，楼市陷入低迷，随后在宽松货币政策等因素刺激下逐渐回暖。为了抑制房价过快上涨和投机行为，从 2009 年起，香港政府陆续出台一系列楼市 “辣招”，包括特别印花税措施等，旨在遏制楼价，且多年来数度 “加辣”。然而在过去实施 “辣招” 的十几年里，香港楼价指数从 2010 年 11 月的 163.7 点持续上升至 2021 年 9 月的历史高位 398.1 点 。近一两年，受美国加息等因素影响，香港楼市又出现楼价指数急跌情况。直到 2023 年 10 月，行政长官李家超在施政报告中宣布 “楼市减辣”，买家印花税和新住宅印花税从原来的 15% 大幅下调至 7.5%，额外印花税的适用年期由 3 年缩短至 2 年等措施 。2024 年 2 月 28 日，香港财政司司长陈茂波宣布即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即 “全面撤辣” 。

从需求端来看，人口因素始终是关键。无论是早期的人口大规模迁入，还是后来家庭结构变化带来的住房需求，都在不同时期推动着楼市发展。经济发展状况也紧密关联楼市兴衰，经济繁荣时，居民收入增加，投资、自住需求都被激发；经济萧条时，需求则会大幅萎缩。从供给端而言，土地政策影响深远。香港土地资源有限，政府对土地供应的把控以及对不同用途土地的规划，直接影响着房屋供应量。而且开发商基于利润考量，在公屋和私人住宅建设选择上有所偏向，也影响着市场供给结构。金融政策方面，银行按揭贷款条件松紧、利率高低，对购房者的购买力和投资意愿影响巨大。而政府为了稳定楼市、保障民生出台的一系列调控政策，在不同阶段对楼市走向起到了引导作用。

历经百年，香港房产市场在需求、供给、金融、政策等多种因素交织影响下不断发展演变。如今的香港房产市场，正站在新的政策调整节点上，在未来，又将在这些因素的持续作用下，续写新的篇章，其发展态势值得持续关注 。

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