高杠杆风险警示:香港买房如何避免“负资产”困局?

搜狐焦点梅州站 2025-04-19 16:08:33

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高杠杆普遍——很多人首付只给10%-20%，甚至用“呼吸Plan”（低首付贷款），一旦房价跌10%，直接变负资产。香港房价有周期性，比如2018-2019年高峰期买入的业主，到2020年疫情时部分楼盘跌了15…

在香港，买房是很多人的梦想，但也是不少人的噩梦。香港房价长期高企，不少人为了“上车”（买第一套房），不惜高杠杆贷款，甚至借到极限。然而，一旦市场波动，房价下跌，就可能陷入“负资产”困局——房子市值低于贷款余额，卖房都填不上银行的债。

今天，我们就来聊聊香港买房的高杠杆风险，以及如何避免成为“负资产”受害者。

什么是“负资产”？为什么香港买房容易中招？

简单来说，负资产就是你的房子不值钱了，甚至比你的房贷还低。比如你贷款800万买了一套香港房子，结果经济下行，房价跌到700万，这时候你的房子卖掉都不够还银行的钱，这就是负资产。

香港买房为什么容易负资产？原因有几个：

1. 香港房价波动大——香港楼市受政策、全球经济、利率变化影响极大，可能今天涨10%，明天跌20%。

2. 高杠杆普遍——很多人首付只给10%-20%，甚至用“呼吸Plan”（低首付贷款），一旦房价跌10%，直接变负资产。

3. 供楼压力大——香港按揭利率虽然比欧美低，但对比内地仍然较高，加息周期下月供可能暴涨，断供风险增加。

过去20年，香港经历过几次负资产潮，比如2003年“沙士”时期、2008年金融海啸，甚至2020年疫情初期，都有大批业主资不抵债。

高杠杆买房的三大陷阱

1. “呼吸Plan”诱惑：低首付，高风险

香港有些新盘推出“呼吸Plan”，首期只要5%-10%，甚至“免压力测试”，吸引资金不足的买家。但这类贷款通常有“蜜月期”，前几年低息甚至免息，之后利率飙升，月供可能翻倍。

案例：2022年某新盘买家首付5%，贷款95%，结果2023年加息后月供暴增40%，被迫低价抛售，亏损百万。

2. 过度依赖楼价上涨，忽视现金流

很多人买房时只算“楼价会不会涨”，却不算“自己能不能长期供得起”。香港买房不是短炒游戏，如果收入不稳定，高杠杆就是定时炸弹。

现实问题：

失业了怎么办？

加息了怎么办？

家人突发疾病需要钱怎么办？

如果没预留缓冲资金，很容易被迫贱卖房产。

3. 误判市场周期，高位接盘

香港房价有周期性，比如2018-2019年高峰期买入的业主，到2020年疫情时部分楼盘跌了15%-20%，直接变负资产。

教训：不要在市场疯狂时跟风买房，尤其是媒体炒作“再不买就永远买不起”的时候，往往就是短期高点。

如何避免负资产？四大策略

1. 控制杠杆，留足安全边际

银行最多借9成，不代表你要借到尽。理想情况是：

首付至少30%，减少贷款比例，降低利率波动风险。

月供不超过收入35%，确保即使加息或失业，仍有能力供楼。

简单法则：如果你月入5万，月供最好不要超过1.75万，否则生活质量会大幅下降。

2. 选对地段，抗跌能力更强

香港不同区域房价波动差异大，核心地段（如港岛、九龙站）抗跌性强，而偏远新盘（如屯门、元朗）跌幅可能更大。

建议：

自住尽量选地铁沿线、成熟社区。

投资避免“纳米楼”（超小户型），转手难度高。

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