香港房价:波动中前行,并非单边上涨

香港，作为国际金融中心，其房地产市场一直备受全球瞩目。不少人或许会有这样的印象：香港的房子价格似乎始终在涨。但事实真的如此吗？深入探究香港房地产市场的发展历程，会发现其房价走势实则充满了起伏与变数。

回顾过往，香港楼市并非一路高歌猛进。在 1997 年亚洲金融风暴前，香港楼市曾极度繁荣，房价飙升至令人咋舌的高度。然而，金融风暴的冲击如同一记重锤，让香港楼市遭受重创。从 1997 年到 2003 年期间，香港房价大幅下跌，跌幅高达 60%。大量业主沦为 “负资产” 一族，房地产市场陷入低迷困境。这一时期，市场信心遭受严重打击，房产成交量锐减，房价一降再降，曾经炙手可热的房地产市场变得冷冷清清。

在 2003 年之后，随着香港经济的逐步复苏，楼市也开始回暖。特别是在 2009 - 2014 年期间，全球经济环境相对宽松，香港作为国际化大都市，吸引了大量资金流入。与此同时，香港土地供应相对有限，每年平均新建私人住宅单位不足 11000 个 。在供不应求的市场格局下，尽管政府采取了一系列调控政策，楼价却在 2009 年的低点之后猛涨了超过一倍。这一阶段的房价上涨，是经济复苏、资金涌入以及土地供应短缺等多种因素共同作用的结果。

近年来，香港楼市再次经历了复杂的变化。自 2021 年 9 月达到历史高位后，香港楼价开始下跌。到 2024 年 1 月，香港楼价指数跌至 2016 年 11 月以来的新低，与 2021 年 9 月的历史高位相比累计跌幅达 23%。香港特区政府差饷物业估价署公布的数据显示，2025 年 2 月香港住宅物业价格按月下跌 0.9%，首两月累计下跌 1.6% 。造成这一轮下跌的原因是多方面的。全球经济增长放缓，贸易摩擦等不确定性因素增加，影响了投资者和购房者的信心。香港自身的经济结构调整，以及前期房价过高积累的泡沫，也使得市场需要进行调整。

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不过，从 2024 年开始，随着一系列政策的出台，香港楼市出现了新的变化。2024 年 2 月 28 日，香港特区政府宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，即全面 “撤辣”，所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。这一举措大大降低了购房者的成本，刺激了市场需求。2025 年 2 月 26 日，财政司司长陈茂波宣布将征收 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元提高至 400 万港元，进一步减轻了购买较低价值住宅人士的负担。政策的利好使得市场交投逐渐活跃起来。2025 年 3 月，香港住宅物业市场成交量达到 5367 宗，同比增长 35%，较 2 月更是大幅增长 67.7% 。

从价格指数来看，2025 年 5 月香港私人住宅楼价指数为 286.6 点，环比上升 0.03%，连升两个月 。租金方面，5 月私人住宅租金指数为 195.2 点，环比上升 0.7%，连升 6 个月 。这些数据显示出香港楼市正呈现出止跌回升的态势。摩根士丹利发布研报称，香港住房价格从高峰下跌 30% 后，可能正迎来一个或将持续四到五年的上升周期。支撑住房市场的因素包括印花税取消、Hibor 下降导致按揭利率降低、来自内地买家和移民的需求增加等 。

香港房子价格并非一直在上涨，其房价走势受到经济形势、政策调控、土地供应以及市场心理等多种因素的综合影响。在不同的历史时期，呈现出不同的涨跌态势。对于购房者和投资者而言，准确把握市场动态，深入分析各种影响因素，才能在香港房地产市场中做出明智的决策。

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