香港一手新盘 “首轮售罄” 再现,真的回暖?

近期，香港楼市中一手新盘 “首轮售罄” 的现象频繁出现，这一景象不禁让人回想起楼市繁荣时期的热闹场景。然而，这一现象背后，香港楼市是否真的已经迎来全面回暖？

回溯过往，香港楼市经历了一段较长时间的调整期。从市场数据来看，香港特区政府差饷物业估价署公布的数据显示，在过去的一段时间里，香港私人住宅售价指数有起有伏。直到 2025 年 6 月份，私人住宅售价指数才按月微升 0.03%，并且这已经是连续第 3 个月上升，上半年房价跌幅也收窄至 0.86%。尽管有这样的积极信号，但市场的整体走势仍存在诸多不确定性。

在这样的大背景下，一手新盘却表现亮眼。2025 年 2 月 15 日，新世界发展的皇都新盘首轮发售 168 套房源，竟吸引超 7800 人抢购，认购率超 45 倍，成为当年认购率最高的新盘，其中还有客户一口气买下 4 套或 5 套。再看 8 月，李嘉诚创办的长实集团旗下油塘新盘 “亲海駅 Ⅱ” 同样引发抢购热潮。8 月 3 日公布的首发开盘价极具吸引力，最低折后价 290 万港元便可 “上车”，实用面积 210 平方英尺，折实每平方英尺价 13810 港元，较周边二手房便宜了三成。平均来看，首批 132 户折实平均每平方英尺价约 14997 港元，创过去 7 年来九龙新区新盘新低水平。截至 8 月 10 日，该盘收逾 3.8 万票，超购约 60 倍，成为香港历史上收票最多的新盘。8 月 12 日首轮销售当天，626 户房源 “一炮沽清”，单日 “吸金” 逾 39.1 亿港元，不但创下逾 8 年来新盘单日销售最劲纪录，还带动周末两日新盘成交激增至 651 宗，创逾 1 年最旺周末。

一手新盘热销，背后原因复杂多样。政策层面，2024 年 2 月 28 日，香港特区政府财政司司长陈茂波宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，即全面 “撤辣”。所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。以一套总价 1000 万港元的房产为例，“撤辣” 前非香港永居人员至少需缴税 300 万港元，“撤辣” 后降至 37 万港元，购房成本大幅降低，极大地刺激了市场需求。

利率因素也不容忽视。近期香港利率持续走低，带动房贷按揭利率降至 2% 左右，这让购房者的还款压力大大减轻。例如，购买一套价值 800 万港元的房子，贷款 30 年，在高利率时期，每月还款额可能让家庭负担沉重，但在如今低利率环境下，每月还款金额大幅减少，使得更多人具备了购房能力。

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人才流入同样为楼市注入活力。香港特区政府推出的高端人才通行证计划、优秀人才入境计划等，吸引了大量人才抵港。截至 2024 年底，高才通计划已吸引超过 7.5 万名高端人才与家人抵港。这些新增人口带来了购房和租赁需求，进一步活跃了市场。

内地买家的积极参与也是新盘热销的重要因素。自 “撤辣” 后，内地买家在香港楼市的活跃度持续提升。据美联物业研究中心统计，6 月份内地买家在香港一手、二手住宅市场的注册量共 1237 宗，按月上升约 21.9%；涉及金额约 110 亿港元，按月升约 14.4%，宗数与金额同步创下 7 个月来高位。内地买家看好香港的教育、医疗等资源，以及香港不动产的资产配置价值，纷纷出手购房。

不过，仅从一手新盘 “首轮售罄” 就判定香港楼市全面回暖，还为时尚早。虽然新盘销售火热，但香港楼市库存压力依然较大。香港房屋局的数据显示，未来 3 到 4 年，香港一手可售住宅单位潜在供应量约为 109000 套，创有记录以来最高。而过去两年，一手住宅年均销售量仅为 10000 套左右。如此庞大的库存，需要市场持续的消化能力。

全球经济形势的不稳定也给香港楼市带来潜在风险。贸易摩擦、地缘政治冲突等因素，可能影响香港经济发展和居民收入，进而削弱购房者的购房意愿和能力。而且，从二手楼市的表现来看，虽然整体有所回暖，但与一手新盘的火爆程度相比，仍有差距。

香港一手新盘 “首轮售罄” 现象确实反映出楼市出现了积极变化，但要确定香港楼市已经全面回暖，还需要综合考虑更多因素。对于购房者来说，需谨慎评估自身需求和经济实力，做出理性决策；对于投资者而言，也要密切关注市场动态，权衡投资风险与收益。香港楼市未来究竟走向何方，还需持续观察市场的后续表现。

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