香港楼市现 “冰火两重天”:房价跌回 8 年前,租金却飙至 5 年新高

在香港这个寸土寸金的城市，房地产市场一直备受瞩目。而当下，香港楼市正上演着一场令人咋舌的 “裂变”：房价一路下滑，创下 8 年新低；与此同时，租金却逆势上扬，达到了 5 年以来的最高水平。这种看似矛盾的现象背后，究竟隐藏着怎样的经济逻辑与市场因素？

房价创 8 年新低，买家却仍在观望

踏入 2024 年，香港楼市的下行趋势愈发明显。香港差饷物业估价署 8 月 28 日的数据显示，7 月私人住宅售价指数报 296.8 点，环比下跌约 1.88%，创下了自去年 11 月以来的最大单月跌幅，且该指数已连续 3 个月走低，为 2016 年 9 月后的近 8 年最低。前 7 个月，这一指数累计下跌约 4.66% 。

沙田区马鞍山星涟海小区的一套海景房就是一个典型案例。这套实用面积 1199 平方尺（约 133.6 平方米）的房子，近日以 1480 万港元成交。可原业主早在 2017 年就以 2259 万港元购入，持有 7 年，账面亏损高达 779 万港元，资产贬值约 34.5%。

不仅是二手房，新房市场也寒意阵阵。7 月下旬，屯门青山湾黄金海湾・意岚开盘，每平方尺价约 10209 港元，最低单价更是低至 8908 港元，成为近 8 年来香港新盘最低售价。一套约 18.54 平方米户型的套均总价仅 184 万港元 。

面对如此低迷的房价，不少买家却仍在观望。“撤辣” 效应逐渐消退是原因之一。今年 2 月 28 日，香港废除推行了 14 年的楼市 “辣招”，本期望借此刺激楼市复苏。政策出台初期，楼市的确热闹了一阵，内地购房者大量涌入，本地买家也纷纷出手。但好景不长，5 月香港楼市一手成交便回落至 1411 宗。如今，市场热度褪去，买家们变得更加谨慎，担心房价还会继续下跌。

而且，香港经济复苏的步伐不够理想，也让人们对未来收入增长缺乏信心。再加上全球经济形势不稳定，贸易摩擦、地缘政治风险等因素，都使得购房者在买房这件事上更加小心翼翼。

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租金却创 5 年新高，供不应求成主因

与房价下跌形成鲜明对比的是，香港的租金市场却一片火热。差估署数据显示，今年 7 月私宅租金指数报 194.1 点，环比上升约 1.09%，已连续 5 个月上涨，创下 2019 年 9 月后的近 5 年新高 。

在香港西九龙维港汇小区，一套总价约 1200 万港元的房子，年初租金每月 2.3 万港元，到了 6 月，租金就涨到了 2.6 万港元。在部分二手小区，租金甚至超过了月供，租金回报率普遍达到 3% - 4% 。

租金上涨主要是因为租房需求大增。香港高校开学季临近，大批内地和海外学生涌入，他们急需租房。同时，香港特区政府推出的高端人才通行证计划、优秀人才入境计划等吸引了大量人才赴港工作。截至 2024 年底，高才通计划已吸引超过 7.5 万名高端人才与家人抵港。这些人才短时间内难以购房，只能选择租房，进一步加剧了租赁市场的供不应求。

从供应端来看，新房市场低迷，开发商放缓了楼盘建设与销售进度，原本打算买房的人转为租房，这也增加了租赁市场的需求压力。并且，香港的土地资源有限，新增租赁房源的速度跟不上需求增长的速度。

冰火两重天，未来楼市何去何从？

香港楼市如今房价与租金的 “裂变”，让投资者和购房者都陷入了迷茫。对于投资者而言，房价下跌意味着购房成本降低，但房产增值空间不明朗；租金上涨虽带来了不错的现金流，但高房价下的购房风险依然存在。购房者则在纠结是否该趁房价低位出手，还是继续等待房价进一步下跌，同时也面临着租房成本不断攀升的压力。

从宏观经济环境来看，香港经济的复苏情况对楼市走向至关重要。若经济能够持续向好，居民收入增加，将有助于提升购房者的信心，推动房价企稳回升。而租金市场也会随着人才流入的稳定以及租赁房源供应的调整，逐渐回归平衡。

政策方面，政府或许会根据楼市情况进一步调整政策。比如，加大土地供应力度，增加保障性住房的建设，以缓解住房供需矛盾；或者出台更多刺激楼市的政策，鼓励购房者入市。

香港楼市这场 “房价跌、租金涨” 的变局仍在持续。在做出投资或购房决策前，无论是投资者还是购房者，都需要密切关注市场动态，综合考虑经济形势、政策变化等因素，谨慎做出选择，才能在复杂的楼市中找准方向。

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