香港楼价真的贵吗?用数据告诉你真实购买力

在大众印象里，香港楼价一直处于高位，“寸土寸金” 的标签深入人心。但楼价是否真的贵，不能仅凭感觉判断，需结合收入等多维度数据，从不同角度深入剖析，才能知晓香港民众及各类购房者的真实购买力状况。

一、楼价与收入对比：普通家庭的购房压力

香港政府 2023 年第四季度数据显示，个人就业收入中位数为 2 万港币。若以这一收入水平为基准，来衡量购房能力，会发现挑战巨大。根据 Demographia 公布的 2024 年第三季数据，香港楼价与人均收入比率高达 16.7 倍，意味着一个普通家庭不吃不喝 16.7 年，才能攒够房款买房。

从区域家庭收入看，2023 年，香港岛中西区家庭收入中位数最高，达 4.26 万港币；而九龙半岛观塘区最低，为 2.4 万港币 。对照不同区域房价，差距十分明显。2025 年 8 月，香港全城二手房均价 36286 元 / 平，中西区为 32021 元 / 平，湾仔区 29898 元 / 平，南区则高达 41580 元 / 平 。以一套 50 平米房产计算，在南区总价约 207.9 万港币，按观塘区家庭收入中位数算，需攒钱超 72 年；即使在房价相对低的湾仔区，总价约 149.5 万港币，也需观塘区家庭花费 52 年以上收入购买，普通家庭购房压力不言而喻。

二、不同收入群体的购买力分化

高收入群体：香港税务局数据显示，年薪超 500 万港币的人士约有 1.2 万。对于这类高收入群体，香港楼价并非难以企及。港岛中西区的一线海景豪宅，单价 70 - 120 万港元 / 平方米，顶层复式甚至超 150 万港元 / 平方米 。如 Mount Nicholson 顶层复式，2024 年成交单价 142 万港元 / 平方米 。这些顶级豪宅虽价格高昂，但对高收入群体而言，凭借丰厚资产与收入，购置此类房产在经济承受范围内，甚至可作为资产配置、彰显身份地位的选择。

中高收入群体：像金融及保险行业，男女合计月入中位数 3.5 万港币 。这一群体收入相对可观，购房能力较强。以九龙非核心区域（如九龙城、观塘）为例，平均房价 18 - 25 万港元 / 平方米 。若购置一套 60 平米房产，总价约 1080 - 1500 万港币。中高收入群体通过多年储蓄、合理贷款，有希望实现购房目标，且因区域交通、生活配套成熟，能满足居住及日常需求。

低收入群体：收入低于中位数水平的群体，购房之路艰难。以元朗、屯门等新界区域为例，虽房价相对亲民，平均 10 - 18 万港元 / 平方米 ，但对于月收入低于 2 万港币的家庭，购买一套 50 平米房产，总价 500 - 900 万港币，需不吃不喝攒钱 20 - 45 年，且购房后，可能因背负房贷，生活质量受影响，难以承受。

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三、房价收入比的国际比较

与全球其他城市相比，香港房价收入比也处于高位。纽约房价收入比约 9 倍，伦敦约 11 倍，新加坡约 12 倍，东京约 8 倍 ，而香港长期在 23 - 25 倍 。这表明，在全球范围，香港普通家庭购房需付出更多时间与收入积累，凸显香港楼价对本地居民购买力的挑战，从国际视角印证香港楼价相对高昂，普通民众购房压力巨大。

四、影响购买力的其他因素

政策因素：香港楼市政策对购买力影响显著。2024 年全面撤销 “辣招”，非香港永久居民购房成本降低 30% 。政策调整前，非永居购买一套 1000 万港币房产，需缴纳 300 万左右税款，调整后大幅减少，降低购房门槛，提升非永居群体购买力，吸引内地等外地购房者，增加市场需求。

租金回报率：香港住宅平均租金回报率在 2.5% - 3.5%，核心区域商业地产达 4% - 5% 。如 2024 年深圳购房者在香港北角购置小户型，年租金回报率近 4% 。可观租金回报率对投资者有吸引力，部分投资者会因租金收益补充购房资金，提升长期购买力，影响市场购房需求与房价走势。

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