香港房价跌回五年前,14 年最低谷期,此刻该入手吗?

最近香港楼市的消息让人心里打鼓：房价跌回五年前水平，整个市场滑到 14 年来的最低谷。不少人盯着屏幕上的价格曲线犯嘀咕：这到底是抄底的好机会，还是个深不见底的坑？

先看看这 “低谷” 有多低。数据显示，2025 年上半年香港私人住宅售价指数比 2021 年的高点跌了近 30%，相当于回到 2020 年的价格水平。新界元朗一套 80 平米的两居室，2021 年最高卖到 1200 万港币，现在 900 万就能拿下；就连港岛西营盘的次新房，每平方尺单价也从 3.5 万跌到 2.8 万，一套 60 平米的房子便宜了 400 多万。这种跌幅放在香港楼市历史上都算少见，尤其是核心区的房子，以前很少有这么大幅度的松动。

从政策面看，现在确实是近十年最宽松的时候。2024 年全面 “撤辣” 后，内地买家不用再交 15% 的买家印花税，一套 1000 万的房子能省下 150 万税款。银行贷款也在放水，首套房首付最低 30%，利率降到 2% 左右，月供压力比三年前小了不少。就像一位深圳买家最近入手的启德新盘，总价 850 万，首付 255 万，月供 2.6 万，比 2021 年买同小区的业主少还 5000 多。

但市场冷到什么程度呢？中介门店里，以前周末挤满看房客的景象不见了，现在一天能接待两三组客户就算不错。九龙湾一个新盘开盘，推了 200 套房源，一个月只卖了 30 套，开发商不得不推出 “首付分期” 的优惠，允许买家先付 10%，剩下的 20% 一年内付清。二手房市场更惨，有些业主挂牌半年都没动静，最后只能降价 10% 以上才有人问津。

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这时候入手，好在哪？对于自住需求的人来说，价格确实划算。比如想让孩子在香港上学的家庭，现在买中西区的学区房，比三年前省出的钱足够支付孩子好几年的学费。投资者则看重租金回报率，现在沙田、屯门的房子租售比能到 4%，一套 500 万的房子月租 1.7 万，覆盖月供后还有结余，这种 “以租养贷” 的机会前几年很难遇到。

风险也不能忽视。经济大环境是颗不定时炸弹，要是全球经济衰退，香港的金融、贸易行业受冲击，失业率上升，房价可能还会跌。就像 2008 年金融危机时，香港房价半年内跌了 20%，不少高位接盘的人被套了五六年。而且现在买房的人少，将来想转手时可能找不到接盘侠，尤其是远郊的房子，流动性本来就差，低谷期更难出手。

还有个隐形问题是业主的财务状况。有些业主是 2018-2021 年高价买入的，现在降价卖房可能是在 “割肉”，但也不排除有人因为断供被银行逼售，这种房子可能藏着产权纠纷，买前要是没查清楚，很容易踩坑。

不同人群的选择其实很清晰：如果你是自住，手里资金充裕，打算长期持有，现在入手确实能省一大笔；要是短期投资，想赚差价，那得做好持有五年以上的准备，毕竟市场回暖不是一天两天的事。内地买家还要考虑汇率因素，港币跟着美元走，要是未来人民币升值，换汇成本会增加，变相提高购房成本。

香港楼市的低谷期，就像商场大减价，有人淘到宝，有人买到瑕疵品。关键看你是不是真的需要，能不能承受可能的波动。要是抱着 “抄底” 的心态想一夜暴富，大概率会失望；但如果是有实际需求，又能扛住风险，现在的价格确实给了普通人一个难得的入场机会。毕竟，香港的核心地段就那么点，长远来看，好房子的价值总归有支撑。

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