攻略 | 一文看清香港买房和内地区别的那些事!

在香港买房和在内地买房，看似都是 “买个房子住”，但实际上从资格到流程，从价格到户型，处处都是差异。不少内地人第一次接触香港楼市，常会被 “平方尺”“印花税” 这些词绕晕，甚至因为不懂规则多花几十万。想在香港顺利买房，得先把这些 “不一样” 搞明白。

购房资格：香港对 “外人” 更开放

内地买房有严格的限购政策，比如社保缴满多少年、家庭名下有几套房等，但香港对购房者的身份几乎没限制。不管你是内地人、外国人，只要年满 18 岁，手里有钱就能买，既不需要在香港工作，也不用交社保。唯一的区别是税费 —— 非香港永居买住宅，要多交一笔 “买家印花税”（以前是 15%，2024 年政策调整后已取消），现在和本地人一样只交 “从价印花税”，最多 4.25%，比内地部分城市的契税还低。

不过有个例外：香港的 “公屋”“居屋” 只卖给本地居民，就像内地的经济适用房，对外地人紧闭大门。但私人住宅、别墅这些完全敞开供应，哪怕你一辈子没来过香港，也能远程签合同买房。这种 “开放” 让香港成了国际资本的 “房产超市”，很多内地富豪把这里当成资产配置的选项。

面积计算：香港的 “实用” 更实在

内地买房算的是 “建筑面积”，比如一套 100 平米的房子，实际能用到的可能只有 80 平米，剩下的 20 平米是电梯、楼道等公摊面积。但香港算的是 “实用面积”，房产证上写多少，就是你实际能用到的大小，没有公摊这一说。

更重要的是单位差异：香港用 “平方尺”（1 平方尺≈0.093 平方米），内地用 “平方米”。第一次看香港房源，常有人觉得 “每平方尺 1.5 万港币” 很便宜，换算后才发现每平米要 16 万港币 —— 这就是没搞懂单位的坑。简单记个公式：平方尺单价 ×10.76≈平方米单价（港币），再乘以汇率（约 0.92），就是人民币每平米的价格。

户型设计也大不同。香港的房子普遍 “小而精”，30 平米能做两居室，厨房像个柜子，卫生间只能站下一个人；内地的房子更追求 “宽敞”，同样面积至少多一个房间。比如香港 90 平米的房子算 “大宅”，能做四居室；在内地，90 平米最多算三居室，还得是紧凑户型。

交易流程：香港更依赖 “律师”

内地买房多是买卖双方直接找中介，签合同、办贷款一站式搞定，但香港的交易流程必须有律师参与。从查房屋产权到签正式合同，再到去政府部门登记，每一步都得由香港持牌律师操作，律师费大概 2 万 - 5 万港币。这不是 “多此一举”—— 香港的房产契约全是英文，法律体系和内地不同，律师能帮你避开产权纠纷、抵押陷阱这些坑。

付款节奏也不一样。内地买房通常是 “定金 + 首付 + 贷款” 三步，而定金一般就几万块；香港的定金分两次付：第一次签 “临时买卖合约” 付 1 万 - 5 万港币，第二次签 “正式买卖合约” 付房价的 10%（扣除已付定金），剩下的首付和贷款在交房前结清。要是中途反悔，这 10% 可能就拿不回来了，比内地的违约金高得多。

贷款方面，香港银行给的额度更灵活。内地首套房首付一般 30%，二套房 50% 起；香港不管第几套房，首付最低都是 10%（房价 1000 万以下），1000 万以上的房子首付 20%，利率也更低，2025 年大概 2.5%-3%，比内地一线城市低 1-2 个百分点。但银行对收入证明审核很严，月收入至少要达到月供的 1.5 倍，不然可能批不到足额贷款。

想要了解香港买房、保险、读书和香港户口，可以添加我的微v信: ypsgf9999 专业/分析内地人怎么在香港买房？以及每一个楼盘有哪些优点缺点、房产政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如果需要了解更多的话请添加薇v信:ypsgf9999 我沟通，解决您一站式问题疑惑。

房价构成：香港的 “额外成本” 更高

内地房价里基本包含了所有费用，最多再交个契税和维修基金；但香港买房的 “隐性成本” 不少，加起来能占到房价的 5%-10%。

最主要的是 “印花税”，虽然 2024 年取消了针对非永居的额外印花税，但 “从价印花税” 还是要交：房价 200 万以下 100 港币，200 万 - 300 万 1.5%，300 万 - 400 万 2.5%，400 万以上 4.25%。一套 1000 万的房子，印花税要 42.5 万港币，比内地 1.5% 的契税多交近 30 万。

还有 “差饷” 和 “地租”，相当于内地的房产税。差饷是房价估值的 0.1%-0.3%，地租是估值的 3%（私人土地）或 0.1%（政府租地），一套 1000 万的房子，每年大概要交 1 万 - 3 万港币，按月或按季度缴，不交可能被法院起诉。

管理费也是笔不小的开支。香港的小区大多有 24 小时安保、泳池、健身房，管理费每平米 3-10 港币，90 平米的房子每月要 2700-9000 港币，比内地小区贵 5-10 倍。但好处是管理到位，几十年的老小区也能保持干净整洁，不像内地有些小区住几年就变得破败。

房屋类型：香港的 “屋苑” 更像 “小社会”

内地的房子多是 “小区”，有围墙有物业；香港的 “私人屋苑” 更像个独立小社会。比如沙田的 “沙田第一城”，里面有 3 所学校、2 个商场、1 个体育馆，住几万人完全不用出 “苑”。这种屋苑的房价比周边的 “单栋楼” 贵 20%，因为配套齐全，管理也好。

香港还有很多 “唐楼”，就是内地说的 “老破小”，多是 10 层以下的无电梯楼房，单价便宜但居住体验差。比如油麻地的唐楼，30 平米总价 300 万港币，比同区域的屋苑低 40%，但楼道昏暗，没有物业，适合预算有限的年轻人过渡。

最特别的是 “村屋”，在新界的农村地区，多是 2-3 层的独栋房子，带小院子，总价 500 万 - 1000 万港币，相当于 “香港的别墅”。但村屋的土地性质复杂，有的是 “祖屋” 不能买卖，有的需要政府批准才能转让，买之前一定要让律师查清楚，不然可能钱房两空。

总结：看懂这些再下手

香港买房和内地区别，说到底是 “规则不同”：面积按实用算、流程靠律师、税费种类多，但资格更宽松、贷款更灵活。对内地人来说，最大的挑战是 “单位换算” 和 “隐性成本”，第一次买房最好找熟悉两地市场的中介，把每一笔费用列清楚。

如果是自住，香港的小户型适合单身或小家庭，大户型（90 平米以上）性价比不如内地；如果是投资，香港的租金回报率（2%-4%）比内地一线城市（1%-2%）高，而且房产流动性强，不愁卖。

不管是在香港还是内地买房，核心都是 “适合自己”。搞懂这些差异，不是为了比哪个更好，而是为了避开陷阱，让每一分钱都花在刀刃上 —— 毕竟，房子是用来住的，清楚规则才能住得安心。

想要了解香港买房、保险、读书和香港户口，可以添加我的微v信: ypsgf9999 专业/分析内地人怎么在香港买房？以及每一个楼盘有哪些优点缺点、房产政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如果需要了解更多的话请添加薇v信:ypsgf9999 我沟通，解决您一站式问题疑惑。