一文看清 2025 年香港楼市!

2025 年香港楼市可谓跌宕起伏，市场呈现出多面性，无论是自住买家还是投资者，都对其格外关注。要想在这复杂的楼市中找准方向，得从多个角度细细剖析。

先看房价走势。经历了前几年的调整，2025 年香港楼价呈现出企稳迹象。差饷物业估价署数据显示，2025 年 6 月私人住宅售价指数按月微升 0.03% ，已连升 3 个月，上半年房价跌幅收窄至 0.86%。像沙田第一城这类代表 “细价盘” 的小区，2025 年第二季度成交价环比上升 2.3% 。不过，整体房价相较 2021 年 9 月的历史高位仍低 28%。这说明楼市虽有回暖，但还未完全回到巅峰状态。市场人士预测，2025 年香港住宅市场价格波幅大概率在 - 3% 至 3% 之间，整体趋于平稳。

市场供需层面，人才流入为楼市注入了新活力。香港特区政府的高端人才通行证计划、优秀人才入境计划成效显著，截至 2024 年底，高才通计划已吸引超 7.5 万名高端人才与家人抵港。大量新增人口带来刚性住房需求，尤其是租赁需求旺盛。私人住宅租金指数在 6 月按月升约 0.31%，连续 7 个月上升，上半年累升 1.61% 。在购房需求上，“新香港人” 以及部分看好香港楼市的内地买家积极入市。供应方面，预计今年将新落成约 2.4 万个单位，未来四年内预计有近 10 万个新房单位落成，一定程度上平衡了供需关系，让房价不至于过快上涨。

政策环境也在助力楼市复苏。香港特区政府全面 “撤辣”，取消了额外印花税、买家印花税和新住宅印花税等一系列防止楼市过热的限制举措，大幅降低了非本地买家住宅物业交易相关印花税。同时，财政司司长陈茂波提到，将征收 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元提高至 400 万港元，减轻了 “上车客” 的负担。这些政策利好刺激了购房需求，内地购房者在港置业活跃度持续提升。6 月份内地买家在香港一手、二手住宅市场的注册量共 1237 宗，按月上升约 21.9% ；涉及金额约 110 亿港元，按月升约 14.4%，宗数与金额同步创下 7 个月来高位。

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从不同物业类型来看，住宅市场中，中小单位和刚需盘最受欢迎。价格在 600 万至 700 万港元之间的单位流动性较好，吸引了众多首次置业者和年轻家庭。豪宅市场虽也有交易，但价格相对坚挺，像浅水湾、半山等地的千万美元豪宅，部分因全球经济环境等因素出现 “投降式降价”，吸引了一些内地富豪和长线投资者入场捡漏。

写字楼市场呈现出需求复苏但供应压力并存的局面。银行业、金融业和保险业的扩张，带动 2025 年第二季度甲级写字楼新租赁量达约 120 万平方英尺，为 2019 年第三季度以来最高水平 。不过，由于市场供应充足，租金持续受压，第二季度甲级写字楼租金环比跌 1%，上半年累计跌幅达 3.4% 。预计全年租金跌幅在 7.5% - 9%。对于企业购房者而言，若短期需求变动大，租赁写字楼更灵活；若追求长期稳定办公环境且看好房产增值潜力，在租金与购买成本对比合理时，购买写字楼也是不错选择。

商业地产方面，香港核心街区的一线街铺空置率在 2025 年第二季度整体呈上升趋势，铜锣湾、旺角和中环等地尤为明显。铜锣湾的一线街铺空置率从一季度的 5.3% 上升至 13.2% 。租金也普遍下调，铜锣湾、尖沙咀及旺角的一线街铺租金环比上一季度分别下跌 3.6%、3.4% 及 1.7% 。传统零售行业面临挑战，但新兴业态如线上线下融合的新零售模式，借助低租金成本迎来发展机遇。

总的来说，2025 年香港楼市正逐步走出低谷，呈现回暖态势。但全球经济环境的不确定性、地缘政治因素以及楼市自身的供应情况，依然给市场带来潜在风险。购房者无论是自住还是投资，都需结合自身需求和财务状况，谨慎做出决策。

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