快看→香港楼市:在政策博弈与分化中寻找方向

香港楼市在经历了连续三年的调整后，2025年似乎站在了十字路口。数据显示，住宅价格较2021年峰值已下跌近30%，开发商库存达到正常水平的两倍，但政策层面的“撤辣”（取消额外印花税、买家印花税等）和租金持续上涨的双重刺激，让市场出现了微妙变化。

高盛近期下调了2025至2027年住宅楼价预测，认为今年将完成触底并消化库存。这一观点的支撑点在于：政策松绑后，成交活跃度回升，尤其是400万港元以下的小户型印花税减免政策，直接降低了首次置业者的门槛。2月，香港楼宇买卖合约同比上升35.1%，一手住宅登记量环比上升18.9%，多个新盘如九龙城“南首”项目开盘即售罄，似乎印证了市场回暖的预期。

然而，现实的情况更为复杂。开发商为了快速回笼资金，不惜以“骨折价”抛售新盘。例如，新界东新盘三个月内价格暴涨3.36%，但背后是开发商“以价换量”的策略——部分新盘价格较同区二手低10%-20%。这种策略虽能短期刺激成交，却导致二手市场陷入“有价无市”的困境，业主因价格倒挂而不愿降价，形成市场割裂。

想要了解香港房产、保险、读书和香港户口，可以添加我的微信:zts650专业/分析内地人怎么在香港买房？以及每一个楼盘有哪些优点缺点、香港房产政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如果需要了解更多的话请添加我的微信：zts650和我沟通，解决您一站式问题疑惑。

香港楼市的分化已到了“颠覆认知”的程度。核心区如港岛、九龙的老牌豪宅（如君临天下）仍坚守2.5万-3万港元/平方英尺的高价，而新界、黄金海岸等偏远区域的新盘价格已跌至1万港元/平方英尺以下。这种分化不仅体现在价格上，更反映在市场逻辑的差异。

港岛的豪宅市场呈现“选择性活跃”。例如，新世界发展旗下的“皇都”项目以低于土地成本价8折的价格开盘，单盘成交266套，占港岛2月总成交量的78%。这种“割肉式促销”背后，是开发商对资金链的焦虑——新世界2025年到期的债券超过300亿港元。而富豪买家则借机抄底，形成“价跌量升”的局部行情。但普通中产却因银行收紧600万港元以上贷款而止步，导致核心区中高端市场出现断层。

新界以587套成交量（占全港51%）成为2月成交主力，其中“朗天峰”单盘售出250套，开发商通过“呼吸Plan”（首付5%+三年低息）吸引刚需。然而，这种低价策略也埋下隐患：新界新盘同质化严重，且基建配套（如地铁、学校）尚未完善，部分项目得分仅62分（安全线70分），未来可能面临供应过剩的风险。

尽管市场出现回暖迹象，但潜在风险不容忽视，分为以下几点:

1. 开发商债务压力

部分开发商为清库存不惜“贴地价”，但高杠杆运营仍是定时炸弹。例如，新世界、恒基地产等企业的债务问题若无法缓解，可能引发新一轮降价潮。

2. 利率与经济不确定性

美国降息预期虽利好楼市，但节奏若延迟，香港H按利率可能维持高位，增加购房者月供压力。此外，全球经济波动、港股表现等外部因素，也可能影响市场信心。

3. 区域分化的长期趋势

核心区“有价无市”与郊区“有量无价”的格局短期内难以逆转。抖音专家Yevon_ou的观点颇具争议：他认为核心区因商业形态饱和而失去升值潜力，反而是城市边缘（如杭州钱二、上海大虹桥）的城乡结合部更具投资价值，前提是人口持续流入和基建落地。

想要了解香港房产、保险、读书和香港户口，可以添加我的微信:zts650专业/分析内地人怎么在香港买房？以及每一个楼盘有哪些优点缺点、香港房产政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如果需要了解更多的话请添加我的微信：zts650和我沟通，解决您一站式问题疑惑。

综合来看，香港楼市2025年或进入“筑底期”，但反弹幅度有限且结构性分化加剧：

触底信号明确：政策利好、租金回报率提升（部分区域达4%）、置业负担能力改善，支撑楼价逐步企稳。高盛预测2026年楼价回升3%，2027年回升4%。

核心区：豪宅市场或因资本抄底而短期活跃，但缺乏刚需支撑，长期难有显著上涨；

新界及新兴区域：新盘低价策略或继续主导成交，但需警惕供应过剩和基建兑现风险；

边缘潜力区：如启德、北角等轨交枢纽，若人口导入和配套完善，可能成为下一轮增长点。

刚需购房者：优先考虑新界地铁盘或核心区小户型，关注租金回报率（建议高于4%）；

投资者：谨慎选择开发商信用良好、区域规划明确的新盘，避免过度依赖价格反弹；

长期持有者：核心区优质物业仍具抗跌性，但需权衡流动性与增值空间。

综合起来看香港楼市的复苏不会是“一刀切”的反弹，而是政策、资本、供需多方博弈下的结构性调整。对于购房者而言，与其盲目追逐“抄底”，不如回归房产的核心价值——地段、配套、租金收益。正如抖音专家Louis所言：“真正的专业不是预测天气，而是教会你造伞。”在分化的市场中，理性判断与风险控制，才是穿越周期的关键。

想要了解香港房产、保险、读书和香港户口，可以添加我的微信:zts650专业/分析内地人怎么在香港买房？以及每一个楼盘有哪些优点缺点、香港房产政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如果需要了解更多的话请添加我的微信：zts650和我沟通，解决您一站式问题疑惑。