香港 400 万以下房源成交暴涨 137%,谁是最大推手?

在香港楼市的版图里，近期有一个现象格外引人注目 ——400 万港元以下房源成交数据犹如火箭般蹿升，暴涨 137%。这一变化瞬间点燃市场的讨论热情，大家纷纷猜测，究竟是谁在背后推动着这股热潮？

政策的大力扶持无疑是最大的 “功臣” 之一。今年 2 月 26 日，香港特区财政司司长陈茂波在年度财政预算案中宣布一项重磅楼市新政，将征收 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元大幅提高至 400 万港元，政策即日生效。以往购买一套 400 万港元总价的物业，按 1.5% 的印花税计算，税费约 6 万港元，新政实施后，税费直降至 100 港元，近乎于零的成本，这对于购房者而言，是巨大的诱惑。地产咨询公司莱坊大中华区研究及咨询部主管王兆麒认为，该政策预计将带动相关住宅成交量上升 5 - 10%，而实际数据远超预期，2025 年首季 400 万港元以下的物业共录得 901 宗成交，环比激增 137.7%，创自 2013 年一手销售条例实施后单季最高纪录。可见，这一政策直接降低了购房门槛，让许多原本在楼市门外徘徊的刚需购房者和小投资者看到了希望，纷纷入场，成为推动成交暴涨的核心力量。

利率环境的优化也在其中起到了关键作用。香港金管局为了楼市积极施策，1 个月 HIBOR（银行拆借利率和房贷基准利率相关）从 2024 年的 4% 骤降至 2025 年 5 月的 0.5%，降幅高达 87.5%。紧跟其后，香港实际房贷按揭利率也降至 2%，为 2008 年后最低水平，同时首套房贷款成数上限提升至七成。对于购买 400 万以下房源的人群来说，低利率意味着每月还款压力大幅减轻。原本因高额利息望而却步的潜在买家，如今发现购房成本变得可承受，购房计划也被提上日程。这种利率和贷款政策的双重利好，极大地刺激了市场需求，促使大量资金流向 400 万以下房源市场，有力地推动了成交的增长。

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市场心态的转变同样不可忽视。过去几年，香港房价经历了持续下跌，许多购房者和投资者持币观望。但随着 2025 年以来楼市出现一些积极信号，如房价跌幅收窄、部分区域房价开始企稳回升，市场信心逐渐恢复。尤其是对于 400 万以下的房源，这类房产通常被视为楼市的 “刚需盘” 和 “入门级投资产品”。在政策和利率双重利好的加持下，人们认为此时入手这类房源风险相对较低，且未来具有一定的升值潜力。以新界部分区域为例，一些交通相对便利、配套设施逐步完善的地段，400 万以下的小户型房源备受关注。买家们觉得此时购买既能满足当下居住需求，又有机会在未来楼市回暖中获得资产增值，这种心态的转变促使更多人果断出手，推动了成交数据的飙升。

内地买家的涌入也是一股不可小觑的力量。近年来，香港推出了一系列人才引进计划，吸引了大量内地人才赴港发展。截至 2025 年 2 月，共收到 45 万宗申请，其中批准 29 万宗，19.6 万人已到港。这些新到港的人才中，有一部分人有着强烈的购房需求。一方面，他们希望在香港拥有稳定的住所；另一方面，香港相对较高的租金回报率也吸引着他们进行房产投资。而 400 万以下的房源，价格相对亲民，投资风险较低，成为他们的首选目标。记者采访香港九龙城以及北角的新房营销经理时了解到，在最近售出的房源中，有超过 30% 的客户来自内地，而这些售出房源几乎都是受惠于新政策的低总价房源。内地买家的积极参与，为 400 万以下房源市场注入了新的活力，进一步推高了成交数据。

香港 400 万以下房源成交的暴涨，是政策调整、利率优化、市场心态转变以及内地买家涌入等多方面因素共同作用的结果。这些因素相互交织，形成了一股强大的合力，推动着香港楼市中这一细分市场的繁荣。对于香港楼市的未来走向，这一现象或许是一个积极的信号，值得持续关注 。

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