启德:下一个深圳湾?一张图看懂 10 年房价曲线

在香港的房地产版图中，启德近年来宛如一颗冉冉升起的新星，备受瞩目。不少人将它与深圳湾相提并论，好奇它是否能复刻深圳湾的辉煌。今天，咱们就通过一张图，来深入剖析启德 10 年的房价曲线，探寻其发展潜力。

先把目光投向深圳湾。过去十年间，深圳湾的房价走势堪称惊艳。从 2015 年到 2025 年，房价一路攀升。2015 年，深圳湾的房价均价大概在每平方米 10 万元左右，此后便开启了火箭式上升。到了 2020 年，均价已经突破 20 万元 / 平方米，到 2025 年 7 月，二手房价格均价更是高达 188623 元 / 平米。众多高端楼盘林立，成为深圳乃至全国房价的高地，吸引了大量高净值人群和企业总部入驻，汇聚约 80 家总部企业，总投资规模超 1000 亿元 ，单位面积投资强度达 286 亿元 / 平方公里。其租金均价也以 159 元 /㎡・月领衔南山各大豪宅片区 ，投资价值与居住价值双高。

再看启德。十年前，启德还处于大规模开发的初期阶段，彼时房价相对较低，每平方尺大概在 5000 港元左右。随着香港政府对启德的大力规划与建设，这里发生了翻天覆地的变化。交通方面，港铁屯马线贯穿其中，从启德站出发，6 站就能抵达金钟，20 分钟直达中环 ，大大缩短了与香港核心区域的通勤时间。中九龙干线通车后，开车到旺角仅需 15 分钟 ，规划中的环保连接系统还将进一步完善区域交通网络。交通的改善直接反映在房价上，到 2018 年港铁刚通车时，启德新盘单价就涨到了 12 万港币 / 平方米 ，2025 年部分楼盘单价已飙升至 20 万港币 / 平方米左右，6 年间涨幅高达 67% 。

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启德的配套设施也在逐步完善。AIRSIDE 大型综合体开业，拥有香港最大的 IMAX 影院和 200 多家商铺；K11 启德零售馆以艺术主题吸引年轻人；能容纳 5 万人的启德体育园今年夏天正式启用，首场演唱会就吸引 4 万人到场，旁边的双子汇商场也即将开业，700 多家商铺中不少是首次进入香港的品牌。教育资源方面，启德属于 34 校网，喇沙书院、拔萃男书院等名校分校陆续落地，带名校学位的二手房比同区域非学区房贵 15% ，且转手更快。

目前，启德新盘单价在 18 万 - 25 万港币 / 平方米 ，相比九龙站便宜 20% ，但从房价曲线来看，其上升趋势明显。例如 “启德 1 号” 的 70 平方米两居室，2024 年成交价为 1400 万港币，到 2025 年上半年就涨至 1480 万港币，半年涨幅达 5.7% 。二手房市场同样活跃，像楼龄 5 年左右的 “嘉汇”，60 平方米的两房总价 1100 万港币，月租可达 3 万港币，租金回报率 3.2% ，以租养贷压力较小。

从这张 10 年房价曲线对比图来看，启德与深圳湾有相似之处。二者都因区域规划升级、配套逐步完善，房价呈现上升趋势。但深圳湾发展更为成熟，房价基数更高；启德虽起步晚，不过发展势头迅猛，且还有大量待开发土地。政府计划在启德建设更多写字楼和商业体，2028 年双子塔商务群建成后，预计将有 5 万白领入驻 ，住房需求有望进一步提升。有机构预测，未来 3 年启德房价每年涨幅可能在 5% - 8% ，高于全港平均水平 2 - 3 个百分点 。

启德在交通、配套、房价走势等方面展现出巨大潜力，或许在未来真能成为香港的 “深圳湾”，但房地产市场受多种因素影响，投资者和购房者仍需谨慎评估，密切关注市场动态。

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