香港启德片区:香港第二个核心商业区的潜力与机遇

当中九龙干线的车流与 Airside 商场的客流交织成日常，启德这片由旧机场蜕变的热土，正以 “CBD2.0” 的清晰定位，成为香港房产市场最耀眼的增长极。2025 年的市场数据已给出明确信号：区域私楼成交量同比激增 137%，均价上涨 12%，内地买家占比高达 53%，昔日的 “规划概念” 已彻底转化为 “实景价值”，其作为香港第二个核心商业区的潜力正加速释放。

交通基建的全面贯通，是启德撑起 CBD 定位的 “先手棋”。中九龙干线通车后，驾车 5 分钟直达西九龙高铁枢纽，30 分钟即可通关抵达深圳，彻底打通了跨境通勤脉络；港铁屯马线启德站早已投入运营，1 站到九龙湾、7 站达中环，未来更将衔接东九龙线，实现 “15 分钟通达核心商圈、30 分钟联动大湾区” 的通勤愿景。这种立体交通网络直接激活了市场需求：靠近启德站的新盘 “天泷” 800 套单位半年售罄，70% 买家将 “通勤便利” 列为首要决策因素，足见交通红利对香港买房选择的决定性影响。

商业与文体配套的密集落地，为 CBD2.0 构筑起成熟的价值支撑。15 万平方米的 Airside 商场已正式开业，引入超 200 家品牌商户，日均客流突破 8 万人次；SOGO 双子汇 2 期 “三道 SNDO” 于 10 月开放，延续日式商业风格，与 1500 米地下购物街共同形成堪比尖沙咀的商业密度。更具标志性的是耗资 300 亿港元的启德体育园，作为全运会香港主会场，已承接斯诺克大奖赛等国际赛事，每年预计吸引 180 万游客到访，周边 500 米内物业价格较开园前已溢价 8%。配套兑现直接反映在房价上：启德 1 号核心户型成交价较年初溢价 10%，部分海景大宅呎价突破 4.5 万港元。

想要了解香港买房投资、保 险、读 书 和 香 港户 口，可 以 添 加 我 的 微 信 : ypsgf9999 专业/分析内地人怎么在香港买房？以及每一个香港楼盘有哪些优点缺点、香港房产投资政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如 果 需 要 了 解 更 多 的 话 请 添 加 ＋ 我 的 信 : ypsgf9999 我 沟 通，解 决您 一 站 式问题疑惑。

产业导入则为启德的 CBD 定位注入长期动能，形成 “产业 - 人口 - 房价” 的良性循环。作为九龙东科创走廊核心节点，启德商贸区重点吸引金融科技、跨境贸易企业，已有多家国际企业签约入驻，预计 2026 年将带来 1.2 万个高薪岗位。自动驾驶车辆测试已在区域内落地，未来有望成为智慧交通示范片区，进一步强化产业优势。高收入人群的汇聚催生高品质居住需求，区域实用面积呎租达 35-40 港元，小户型租金回报率超 5%，部分两房单位月租可覆盖 90% 月供，让香港房产的投资属性愈发凸显。

政策红利与市场供需格局，更放大了启德的机遇窗口。“撤辣” 后内地买家置业成本大降，累计吸引超 1.2 万宗内地买家入市，贡献交易总额 1331 亿元，在全港各区域中排名第一。资本投资者计划优化后，3000 万 - 4999 万港元一手私宅成交激增 24%，启德以 13 宗成交跻身全港前三，与中半山、西半山形成 “三足鼎立”。供需缺口更显珍贵：2025 年启德新增私宅供应仅 1200 余套，而全年需求将突破 2500 套，库存去化周期仅 4.2 个月，远低于全港平均水平，这种 “短库存 + 高需求” 的格局成为香港房价上涨的坚实支撑。

对置业者而言，启德的机遇在于 “价值洼地” 与 “成长确定性” 的叠加。当前区域新房均价约 2.5 万港元 / 平方尺，仅为中西区豪宅价格的一半，却能享维港海景与核心配套。选筹逻辑清晰可见：追求稳健可盯 “地铁 + 海景 + 次新盘” 组合，如 “天泷”“尚・珒溋” 等项目，通勤与景观优势兼具；预算有限的刚需可关注 “维港一号” 等清盘项目，折实呎价低至 1.7 万港元，570 万港元即可入手一室单位。业内预测，短期依托配套兑现，未来 3 年房价涨幅有望突破 20%；中长期随 CBD2.0 产业成熟，将持续跑赢大市。

从旧机场到 CBD2.0，启德的蜕变已用数据印证价值：137% 的成交增幅、12% 的房价涨幅、53% 的内地买家占比，每一组数字都指向 “核心商业区” 的必然崛起。交通打通脉络，商业填充活力，产业筑牢根基，此刻布局启德的香港房子，便是把握香港楼市新一轮周期的核心机遇。

想要了解香港买房投资、保 险、读 书 和 香 港户 口，可 以 添 加 我 的 微 信 : ypsgf9999 专业/分析内地人怎么在香港买房？以及每一个香港楼盘有哪些优点缺点、香港房产投资政策、银行贷款政策、入户，入学、都给您讲解的实实在在。博主专注香港房产10年，向每一位客户传达真实有效的信息，如 果 需 要 了 解 更 多 的 话 请 添 加 ＋ 我 的 信 : ypsgf9999 我 沟 通，解 决您 一 站 式问题疑惑。