香港房价未来会降吗?业内人给出这样的观点

“香港房价会不会降” 的疑问，正随着市场量价数据的释放逐渐清晰。从 8 月至 10 月私人住宅售价指数四连升、9 月单月涨幅达 1.3% 的表现来看，楼市已显现企稳迹象，但不同机构与业内人士对后续走势的判断存在分歧，核心争议集中在 “支撑力持续性” 与 “潜在风险释放” 的博弈上。

多数一线机构认为，政策红利与低息环境形成的支撑力，将大概率阻止房价出现系统性下跌。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前 H 按息已降至 2% 左右，部分优质客户甚至能享 1.8% 的特惠利率，以 500 万港元贷款计算，月供较去年高位减少近 4000 港元，极大激活了刚需与改善型需求。更关键的是政策层面的持续发力，2025 年新政彻底取消非永居 15% 的额外印花税，让一套千万房产的税费成本从 300 万骤减至 24 万，直接推动二季度非永居买家入市宗数环比激增 82%。美联集团行政总裁马泰阳补充道，首 8 个月住宅买卖已达 40004 宗，占去年全年 75.3%，成交活跃度的回升本身就是房价的 “稳定器”。

人才流入带来的刚性需求，被业内视为房价抗跌的核心动能。截至 2024 年底，高才通计划已吸引超 7.5 万名高端人才抵港，这类群体正从租赁市场向购房市场渗透。中原地产研究部高级联席董事杨明仪观察到，启德、观塘等次新盘项目中，“高才通” 买家占比已达 35%，他们更看重通勤便利性与资产增值潜力，对价格敏感度相对较低。同时，内地买家的持续活跃形成补充，6 月内地买家在港住宅注册量达 1237 宗，创 7 个月新高，西营盘、上水等学区及跨境板块成为热门选择，这类需求支撑让核心区域房价具备较强韧性。

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不过，市场仍存在局部调整压力，部分外围区域价格回调风险不容忽视。仲量联行在中期报告中提示，下半年发展商为去化货尾仍会平价推盘，预计全年房价或有 5% 的波动空间，其中豪宅受商用物业业主财务压力影响，跌幅可能达 10%。从区域看，元朗区因单区新增供应达 3000 套，开发商以低于市场价 5%-8% 促销，近三个月房价已微跌 0.3%；离岛区除旅游配套板块外，中小盘房价 10 月环比下跌 0.22%，供需失衡问题显著。中原地产进一步指出，当前待售单位仍有 9366 个，若去化速度不及预期，外围区域的价格压力可能持续释放。

对于购房者最关心的 “会不会降”，严跃进等业内专家给出了更精准的判断：核心区与外围区将呈现 “冰火两重天”。西半山、湾仔等核心板块，因土地稀缺性与配套成熟度，叠加内地高净值人群与人才的需求支撑，房价下跌概率极低，甚至可能保持 3%-5% 的温和涨幅；而缺乏政策红利与产业支撑的远郊板块，若供应持续过剩，不排除 1%-3% 的回调空间。

总体来看，业内共识已逐渐清晰：香港房价不存在全面下跌的基础，政策托底与需求释放形成双重支撑，但区域分化将成为常态。对自住需求而言，当前低息与政策红利叠加期，是入手核心区刚需盘的窗口期；对投资者则需警惕外围板块风险，聚焦北部都会区等政策确定性强的潜力板块，方能在市场波动中把握机会。

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