香港买房必看科普:这些知识帮你少走弯路

初次涉足香港房产市场，各种专业术语和复杂流程很容易让人一头雾水。从面积计算到税费缴纳，从贷款申请到签约验房，每个环节都有着与内地大不相同的规则。提前掌握这些关键知识，不仅能帮你省下几十万的冤枉钱，还能规避不少法律风险。

首先得搞清楚香港房产 “面积” 的门道。香港房子报价依据的是 “实用面积”，也就是实实在在能使用的空间，像墙壁厚度、电梯间这类公共区域并不包含在内。而内地习惯采用 “建筑面积”，两者相差甚远。举例来说，一套香港标注为 60 平米的房子，实际使用空间可能与内地 75 平米的房子相当。买房时务必问清楚 “实用率”（实用面积 ÷ 建筑面积），新楼盘的实用率一般在 70%-80%，而老旧房子可能只有 60%。要是中介只提及 “建筑面积 80 平米” 却对实用率避而不谈，很可能是在玩数字游戏，实际到手的居住空间会大打折扣。

在税费方面，自 2024 年 2 月 28 日起，香港特区政府推行重大变革，全面撤销住宅物业需求管理措施，额外印花税、买家印花税和新住宅印花税均成为历史，香港楼市自此步入 “零辣招” 时代。如今，无论你是香港本地人，还是来自外地的购房者，在香港买房时，均只需依照统一的从价印花税计算规则来缴纳税费，无需再承担额外税费，这让香港房地产市场的交易规则更加公平、透明。具体计算规则如下：

当楼价小于等于 400 万港元时，印花税固定为 100 港元。比如购买一套价值 380 万港元的房产，购房者仅需缴纳 100 港元的印花税，这对预算有限的购房者而言，极大减轻了购房初期的资金压力 。

若楼价处于 400 万港元至 432.378 万港元之间，印花税的计算公式为 100 +（楼价 - 400 万）×20%。假设购买一套价格为 420 万港元的房子，超出 400 万港元的部分为 20 万港元，那么需缴纳的印花税为 100 + 200000×20% = 40100 港元 。

楼价在 432.378 万港元至 450 万港元区间内，印花税按楼价 ×1.50% 计算。比如购置一套 440 万港元的住宅，需缴纳的印花税为 4400000×1.5% = 66000 港元 。

当楼价处于 450 万港元至 493.548 万港元时，印花税为 67500 +（楼价 - 450 万）×10%。若购买一套 480 万港元的房产，其印花税为 67500 +（4800000 - 4500000）×10% = 97500 港元 。

楼价在 493.548 万港元至 600 万港元之间，印花税按楼价 ×2.25% 计算。以购买一套 550 万港元的房子为例，需缴纳的印花税为 5500000×2.25% = 123750 港元 。

若楼价处于 600 万港元至 664.286 万港元，印花税为 135000 +（楼价 - 600 万）×10%。比如购买一套 630 万港元的住宅，需缴纳的印花税为 135000 +（6300000 - 6000000）×10% = 165000 港元 。

楼价在 664.286 万港元至 900 万港元区间内，印花税按楼价 ×3.00% 计算。假设购置一套 800 万港元的房产，需缴纳的印花税为 8000000×3.00% = 240000 港元 。

当楼价处于 900 万港元至 1008 万港元时，印花税为 270000 +（楼价 - 900 万）×10%。若购买一套 950 万港元的房子，其印花税为 270000 +（9500000 - 9000000）×10% = 320000 港元 。

楼价在 1008 万港元至 2000 万港元之间，印花税按楼价 ×3.75% 计算。以购买一套 1500 万港元的房产为例，需缴纳的印花税为 15000000×3.75% = 562500 港元 。

若楼价处于 2000 万港元至 2173.912 万港元，印花税为 750000 +（楼价 - 2000 万）×10%。比如购买一套 2100 万港元的住宅，需缴纳的印花税为 750000 +（21000000 - 20000000）×10% = 850000 港元 。

当楼价大于 2173.912 万港元时，印花税按楼价 ×4.25% 计算。假设购置一套 2500 万港元的房子，需缴纳的印花税为 25000000×4.25% = 1062500 港元 。

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香港的贷款政策与内地相比，也有很大差异。2024 年 10 月 16 日起，香港金融管理局修订物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施。所有住宅物业，不论物业的价值及是否自用，按揭成数上限统一为七成；以「资产水平」为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由六成提升至七成；非自用物业的「供款与入息比率」上限由四成调升至五成，与自用物业看齐；取消按揭申请人在申请按揭时如有就其他按揭物业作出借贷或担保，须调低所适用的按揭成数上限及「供款与入息比率」上限 10 个百分点的要求。香港银行在审批贷款时，会重点考量 “供款与入息比率”，要求月供不得超过月收入的 50%。假设月收入为 10 万港币，那么月供最多为 5 万。首付比例方面，由于按揭成数上限为七成，理论上首付最低可为三成，不过实际操作中，银行还会综合其他因素评估，像内地购房者可能因风险评估等原因，被要求支付更高首付。香港的贷款利率分为 “P 按” 和 “H 按”，P 按是最优惠利率减去一定点数，H 按是银行同业拆息加上点数，目前普遍在 3%-3.5%。申请贷款时，内地购房者需要准备好收入证明和银行流水，最好提前 6 个月开始维护流水记录，以防因 “收入不稳定” 而导致贷款申请被拒。

在签约环节，“定金” 规则必须牢记。看中房子后，首先要签订 “临时认购书”，并缴纳 5% 的定金，此时若反悔，定金将不予退还；在 14 天内，需签订 “正式买卖合同”，再支付 10% 的房款，累计支付 15%。合同中一定要明确 “成交日”（通常为签合同后的 60-90 天），到期时需支付尾款或办理按揭。如果卖家违约，必须双倍返还定金；买家违约的话，已支付的 15% 款项可能全部损失。曾有这样一个案例：一位买家在签订合同后发现房子存在违建问题，想要解约却败诉，原因就在于合同中未注明 “违建可解约” 相关条款，只能自认倒霉。所以，在签订合同前，务必聘请律师进行 “物业查册”，确认房子不存在抵押、违建等问题。

验房环节同样不可大意。新楼盘交房前，开发商会提供 “收楼纸”，以证明房屋符合交付标准。验房时要仔细检查墙壁是否有裂缝、门窗密封性是否良好、水电设施是否正常运行，尤其是海景房，要特别留意是否有渗水迹象。对于老旧房子，检查工作更要细致入微，诸如下水道是否堵塞、电路是否老化等问题都不能放过，最好聘请专业验房师，花费几千元就能避免日后可能出现的几十万维修费。有位业主购买了一套楼龄 20 年的房子，入住后才发现白蚁蛀蚀墙壁，翻新工程花费了 15 万，追根溯源就是验房时疏忽所致。

持有房产的成本也需要提前计算清楚。香港的 “差饷”（类似房产税）按照房子估值的 0.1%-0.3% 收取，例如估值 1000 万的房子，每年需缴纳 3000-9000 港币。“管理费” 则更为高昂，普通小区每平米每月收费 20-30 港币，豪宅更是能达到 50-100 港币，一套 100 平米的房子，每月管理费可能高达 5000 港币。如果选择将房子出租，还需缴纳 “租赁印花税”（租金的 0.5%）以及 “个人所得税”（租金扣除相关费用后的 15%），这些都要纳入投资成本进行考量。

最后提醒广大购房者：切勿轻信 “口头承诺”。中介声称 “这套房肯定升值”“贷款一定能获批” 等言辞，都不能作为购房决策的依据，一切应以合同和文件为准。对于内地购房者而言，最好聘请懂双语的律师，以免因看不懂英文合同而遭受损失。香港买房流程固然复杂，但只要吃透这些知识，就能从购房 “小白” 转变为 “行家里手”，既能购置到满意的房子，又能守住自己的钱包。

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