海外买家香港买房需知:印花税 + 贷款限制

在香港这个国际金融大都市，房地产市场一直吸引着全球投资者的目光。对于海外买家而言，在香港购置房产，除了要关注房产本身的地段、配套和价格等常规因素外，印花税和贷款限制这两大关键要点更是不容忽视，它们 directly 关系到购房成本与资金安排。

印花税：大幅减负后的政策细节

香港楼市印花税政策经历了多次调整，2024 年 2 月 28 日堪称一个重要转折点，特区政府宣布全面 “撤辣”，撤销所有住宅物业需求管理措施。在此之前，海外买家在香港购买住宅物业，需面临沉重的印花税负担。买家印花税方面，非香港永久性居民购入住宅物业需缴纳 15% 的税款；新住宅印花税同样高达 15%，两项相加，仅印花税就占楼价的 30% 。这无疑给海外买家设置了极高的入市门槛，极大地抑制了购房需求。

“撤辣” 之后，海外买家迎来重大利好。所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，取而代之的是从价印花税，与香港永久居民购房所缴纳的基本一致，视物业价值由 100 港元到楼价的 4.25% 不等。以一套价值 1000 万港元的物业为例，撤辣前需缴纳高达 300 万港元的额外印花税（买家印花税 150 万 + 新住宅印花税 150 万），而现在仅需缴付从价印花税，根据分级税率计算，1000 万港元物业的从价印花税为 28万港元，节省了 272 万港元，减负效果显著。这一政策调整，使得海外买家的购房成本大幅降低，极大地提升了香港房产对于国际投资者的吸引力。

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海外买家需留意从价印花税的具体分级：

清晰了解这些分级税率，有助于买家精准计算购房成本。比如购买一套 500 万港元的房产，需缴纳的从价印花税为 500 万 ×2..25% = 11.25 万港元；若购买 2500 万港元的房产，则需缴纳 2500 万 ×4.25% = 106.25 万港元。

贷款限制：银行考量与申请要点

在解决了印花税这一成本问题后，贷款限制成为海外买家需要攻克的另一道难关。香港本地银行在审批海外买家的房贷申请时，态度较为审慎，会综合多方面因素评估风险。

从收入角度看，若海外买家以 “入息水平” 申请房贷，一般需要提供近 3 至 6 个月的银行工资流水、劳动合同、工资单、完税证明等资料，以此证明有稳定的每月收入。但情况并非总是如此简单，例如，若买家既是受雇公司的员工，又是公司股东，银行知悉后会加倍谨慎，可能要求提交公司账目，这无疑会增加审批难度，甚至导致按揭申请失败。并且，收入稳定性不同，贷款额度也有差异。固定收入者，最高贷款可达楼价的 9 成；收入由底薪和佣金组成、存在浮动情况的买家，贷款最高只有楼价 8 成 。

若海外买家收入证明不够完整，可尝试以 “资产水平” 申请房贷。银行会根据借款人的资产净值水平评估贷款金额，现金、股票、外币等都属于可一比一计算的资产值，若在香港拥有无房贷物业，物业估值的一半也可视作资产净值，但内地或香港以外的物业通常不能计算在内。债券方面，由大机构发行、具备高流通性的，也会被银行接纳。不过，通过 “资产水平” 方式申请房贷，贷款额最高只有楼价 7 成，且买家的资产总值需要不少于物业价值，同时银行还会要求买家有额外 2 年供款额的现金储备 。

除了收入和资产，银行对于海外买家的信用情况也颇为关注，目前有要求申请人提交征信报告的趋势，以此检视申请人是否存在隐藏债务。所以，有意在香港申请房贷的海外人士，最好提早准备征信报告，避免因信用问题影响贷款审批。例如，若征信报告中显示有大额债务未清偿，银行可能会降低贷款额度或者提高贷款利率，以平衡风险。

总体而言，随着香港楼市印花税政策的 “撤辣”，海外买家的购房成本得到了极大程度的降低，为进入香港房地产市场提供了更为有利的条件。但在贷款申请方面，由于银行的严格考量，海外买家需要提前梳理自身财务状况，准备充分的资料，以提高贷款申请的成功率。在香港购置房产，对于海外买家来说，既是一次资产配置的机遇，也是一场需要精心筹备的挑战，只有充分了解并应对印花税和贷款限制等规则，才能在香港楼市中实现理想的投资或居住目标。

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