香港楼市大变革:美联储降息叠加零辣招,反弹之势已现

在全球经济格局风云变幻、金融政策不断调整的大背景下，香港楼市正站在一个全新的转折点上。近期，美联储降息与香港楼市“零辣招”政策的双重利好，犹如两颗重磅炸弹，在香港房地产市场激起千层浪，种种迹象表明，香港楼市触底反弹信号已然明确。

美联储降息：开启楼市复苏的金融引擎

美联储降息对香港楼市而言，无疑是一场及时雨。在过去的加息周期中，香港楼市承受着巨大压力。高利率使得购房者的按揭成本大幅攀升，许多潜在买家望而却步，楼市交易活跃度骤降。而如今，美联储步入降息通道，香港的银行同业拆息（HIBOR）随之大幅回落，并持续维持相对低位。截至8月4日，与楼宇按揭关联密切的一个月拆息报1.73% 。这直接带动香港房贷按揭利率降至2%左右，极大地降低了购房成本。

从实际数据来看，降息后市场反应热烈。不少原本因高息而搁置购房计划的买家纷纷重启看房、买房行动。以沙田区为例，某热门楼盘在降息消息传出后的一个月内，咨询量环比增长了30%，成交量也有显著提升。房贷成本的降低，使得更多人有能力负担起心仪的房产，购房需求得以释放，为楼市注入了强劲的复苏动力。

零辣招：释放楼市交易活力的政策密码

2024年2月28日，香港特区政府宣布全面撤销所有住宅物业需求管理措施，即“零辣招”时代的到来。在过去长达14年的“辣招”管控下，额外印花税打击短期炒卖、买家印花税遏制外来需求、新住宅印花税减少投资需求，虽在一定程度上稳定了楼市，但也限制了市场的活跃度。“零辣招”实施后，内地买家或公司买家在香港购买物业，只需缴付从价印花税，依据物业价值计算，税费在100港元至楼价的4.25%之间 。这一政策调整大幅降低了非本地买家住宅物业交易相关印花税，吸引了大量内地购房者以及投资客的目光。

“零辣招”后的首个周末，香港房地产市场就呈现出一片火热景象。中原地产十大屋苑预约看楼量录得约510组，按周上涨34.2%，创出去年3月后11个月新高；成交量重上20宗水平，创逾1年来同期新高 。恒基兆业地产旗下长沙湾Belgravia Place项目在第一轮销售启动后数小时内就售罄，连日累计认购达4400票，相对发售的138伙超额近31倍 。从3月整体数据来看，香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，创1998年后单月新高 。这些数据充分证明，“零辣招”政策有效激发了市场活力，让楼市重新焕发生机。

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楼市量价齐升：触底反弹的有力证明

在美联储降息与零辣招的双重推动下，香港楼市交易量和价格均出现明显的企稳回升态势。从成交量方面，香港特区政府土地注册处数据显示，7月份，送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共7212份，较去年同期增长37.1%；住宅楼宇买卖合约共注册5766份，同比增长54.8% 。2024年全年整体楼宇买卖合约登记量达67979宗，较2023年同期增长17.1%，创近三年新高 。

价格方面，香港特区政府差饷物业估价署公布，2025年6月份香港私人住宅售价指数按月微升0.03%，已连升3个月，带动上半年房价跌幅收窄至0.86% 。反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）也开始见回升，最新报147.08点（4月7日数据） 。租金市场同样表现强劲，6月份私人住宅租金指数按月升约0.31%，连续7个月上升，上半年累升1.61% 。种种数据表明，香港楼市已经走出低谷，正稳步迈向复苏之路。

内地买家涌入：楼市反弹的强大助力

香港特区政府推出的高端人才通行证计划、优秀人才入境计划等，吸引了大量内地人才赴港发展，加上“零辣招”政策降低购房成本，内地购房者已成为香港楼市的重要参与者。据美联物业研究中心统计，6月份内地买家在香港一手、二手住宅市场的注册量共1237宗，按月上升约21.9%；涉及金额约110亿港元，按月升约14.4%，宗数与金额同步创下7个月来高位 。内地买家的涌入，不仅带来了购房需求，也为香港楼市注入了新的活力，进一步推动了楼市的反弹。

未来展望：持续上扬的市场趋势

展望未来，香港楼市有望延续当前的回暖态势。随着美联储可能进一步降息，香港房贷成本还有下降空间，这将持续刺激购房需求。在供应端，尽管未来3到4年香港一手可售住宅单位潜在供应量约为109000套，创有记录以来最高，但在旺盛的需求面前，库存消化速度可能加快。同时，香港作为国际金融中心，其独特的经济地位、优质的教育医疗资源以及稳定的社会环境，依然对全球投资者和购房者具有强大吸引力。预计在未来一段时间内，香港楼市将保持较高的成交活跃度，房价有望稳步上升，开启新一轮的上升周期。无论是自住购房者还是投资者，都应把握这一市场机遇，做出明智的决策。

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