数读风云:香港豪宅房价近五年走势全解析

香港，作为国际金融中心和寸土寸金之地，其豪宅市场一直是全球房地产领域的焦点。过去五年间，香港豪宅房价在经济、政策、市场供需等多重因素的交织影响下，走出了一条跌宕起伏的曲线。下面，让我们通过详实的数据，深入剖析这五年香港豪宅房价的变化历程。

2020年：疫情冲击下的市场震荡

2020年，新冠疫情的突然爆发给全球经济带来了巨大冲击，香港豪宅市场也未能幸免。这一年，豪宅市场的交易活跃度大幅下降，房价增速明显放缓。由于疫情导致经济不确定性增加，高净值人群的投资态度变得谨慎，许多原本计划购置豪宅的买家选择观望。

据中原地产研究部数据显示，2020年香港价值2000万元以上的豪宅（包括一手及二手）买卖合约登记录得2,405宗，总值1,203.30亿港元，较2019年的2,944宗及1,438.93亿港元，分别下跌18.3%及16.4% ，成交量和成交金额均创五年新低。从房价来看，香港差饷物业估价署发布的楼价指数显示，2020年私人楼宇售价指数虽整体仍在上升通道，但涨幅收窄，全年累计升幅仅0.45%，其中100至159.9平方米的住宅价格跌幅最甚，几乎回到2017年水平 。

2021年：短暂回暖与政策隐忧

随着疫情防控取得一定成效，经济逐渐复苏，2021年香港豪宅市场迎来短暂回暖。上半年，豪宅成交量有所回升，房价也止跌企稳，甚至部分优质地段豪宅价格出现了一定涨幅。

数据显示，2021年香港价值二千万元以上的豪宅（包括一手及二手）买卖合约登记录得4,366宗，总值1,971.01亿港元，较2020年分别大幅上升81.5%及63.8% ，宗数及金额均创二十六年历史新高。其中，一手价值二千万港元以上的豪宅买卖合约登记录得2,039宗，总值929.16亿港元，较2020年分别上升1.18倍及81.2% ，一手宗数及金额均为历史第三高；二手价值二千万元以上的豪宅买卖合约登记录得2,327宗，总值1,041.86亿港元，较2020年分别上升58.2%及50.9% ，二手宗数升穿1997年的2,028宗高位，创历史新高，二手金额首度升破一千亿元水平，亦创出历史新高 。

然而，下半年香港特区政府为稳定楼市，出台一系列调控政策，包括增加土地供应计划、加强对豪宅交易监管等，这给市场带来了新的不确定性。尽管房价整体仍保持相对稳定，但市场预期开始转向谨慎，开发商推盘节奏也有所放缓 。

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2022年：量价齐跌的市场寒冬

2022年，香港豪宅市场陷入寒冬，量价齐跌成为市场主旋律。全球经济环境恶化，通货膨胀加剧，各国央行纷纷加息，香港房贷利率上升，购房成本大幅增加 。同时，香港本地经济增长乏力，失业率上升，进一步削弱了高净值人群的购房能力和意愿 。

这一年，香港豪宅成交量暴跌。虽然暂无全年价值2000万以上豪宅整体成交数据，但从楼价指数可见一斑。香港差饷物业估价署数据显示，2022年8月楼价指数报368.2点，创下自2018年12月以来最大单月跌幅（2.26%） ，全年楼价呈下跌趋势。从具体案例来看，港岛大潭浪琴园中层2房户型以1950万港元售出，呎价逾1.8万元（折合约15万人民币/平方米），造价及呎价均创该地区同类型单位约6年半新低 ，原业主于2018年6月以2460万港元购入该房，持货约5年，账面蚀510万港元，5年来此处房产贬值达20.7% 。

2023年：持续调整与局部反弹

进入2023年，香港豪宅市场延续调整态势，但在下半年出现了局部反弹迹象。年初，市场仍处于低迷状态，成交量和价格在低位徘徊 。不过，随着香港与内地通关逐步恢复，以及政府积极吸引人才政策的实施，市场情绪有所改善 。

香港差饷物业估价署数据显示，2023年全年楼价累计跌3.97%，市区豪宅类跌幅最大，但2023年首四个月楼价指数反弹5.83% 。从区域来看，一些新兴豪宅区域，如启德，凭借其优越的地理位置和未来发展规划，吸引了不少买家关注 。虽然暂无豪宅整体成交数据，但从市场表现来看，启德新开盘的豪宅项目成交量环比上半年有所增长 ，价格也相对稳定 。

2024年：政策刺激下的市场复苏

2024年，香港政府全面撤销楼市“辣招”，这一政策调整成为豪宅市场复苏的重要催化剂 。额外印花税、买家印花税等的取消，大大降低了购房成本，刺激了市场需求 。

据中原地产数据，2024年香港整体豪宅买卖创3年新高 ，一手豪宅交投量按年急升七成 ，3,001 - 5,000万元的一手买卖升幅超过一倍 ，豪宅新盘买卖最多为黄竹坑港岛南岸 ；二手豪宅交投量结束2年跌势 ，薄扶林贝沙湾录最多二手登记 。从房价来看，虽然暂无整体房价涨幅数据，但从高端豪宅成交情况可见市场热度回升，如中半山波老道21号连录2宗逾亿港元成交，成交价分别高达港币1.56亿元及1.36亿元 。

回顾近五年香港豪宅房价走势，从疫情冲击下的震荡，到政策调控与经济环境变化带来的起伏，市场经历了诸多挑战与机遇。展望未来，香港豪宅市场仍将受到全球经济形势、政策调整、人口流动等因素影响。若全球经济持续复苏，香港经济进一步向好，豪宅市场有望延续上涨趋势；但如果经济出现波动，政策发生变化，市场也可能再次面临调整。投资者和购房者需要密切关注市场动态，做出明智决策 。

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