必看!香港买 100 平方米左右房子,各区预算大揭秘

想在香港入手一套100平方米左右的房子？不同区域的预算差异能差出好几套房的钱——从港岛核心区的“天价门槛”到新界的“刚需上车盘”，选对区域不仅能少花冤枉钱，更能契合生活需求与资产规划。作为深耕香港楼市多年的中介，今天就帮你把各区预算、房源特点和适配人群捋清楚，买房不踩坑！

一、港岛区：预算2500万起？只为“核心资源占有”

要说香港房价的“天花板”，港岛区认第二，没人敢认第一。这里的房子早已不只是“住”，更是金融中心、稀缺景观与顶级配套的“打包资产”，预算咬咬牙也得按“千万级”起步。

中西区（中环/上环） 是真·“寸土寸金”——100㎡的房子总价基本在2500万-6000万港元，要是能望到维多利亚港的海景房，单价能轻松破70万港元/㎡，一套房够在内地一线城市买好几套大平层。为啥这么贵？楼下就是汇丰总行、国际金融中心，步行到港铁中环站5分钟，周边名校、高端商场扎堆，妥妥的“高净值家庭标配”。不过入手时得算笔账：按最高15%的印花税算，6000万的房子光税就得多掏900万，入手前一定要把税费纳入总预算。

往南走一点，湾仔/铜锣湾预算稍降，但依旧“不亲民”——100㎡总价1800万-4500万港元。这里的房子胜在“烟火气+稀缺性”：一边是时代广场、崇光百货的热闹，一边是维港的开阔景观，哪怕是上世纪的老旧唐楼改造项目，翻新后单价也超30万港元/㎡。最近不少内地来的企业主喜欢这儿，离会展中心近，商务应酬方便，步行就能到湾仔码头，周末坐轮渡去尖沙咀逛也惬意。

要是偏爱“山海景+安静”，南区（浅水湾/赤柱） 值得看——100㎡总价1600万-2800万港元。这里的海景别墅基本“有价无市”，放盘一套抢一套，但500万左右的村屋反而成了中产“新宠”：带个小院子，步行10分钟到海边，比市区少了喧嚣，开车到中环也就20分钟，不少家庭置换会选这儿。

相对“接地气”的是东区（筲箕湾等），100㎡总价1600万-1800万港元，但别被数字骗了——这里是香港“刚需挤压”最明显的区域之一，很多业主把100㎡隔成多个“劏房”出租，50㎡的小单元月租都要2万港元起。要是预算卡在这个区间，更建议看东区的新盘余货，比如靠近西湾河站的项目，至少户型方正，通勤到中环也就15分钟地铁。

二、九龙区：1200万起，“折中”里找“潜力”

不想在港岛“卷”高价，又嫌新界太远？九龙区刚好是“中间选项”——既有油尖旺的热闹，也有启德的新规划，100㎡预算1200万起，不管是自住还是投资，都能找到适配的盘。

油尖旺区很有意思，房价“两极分化”得明显：广东道沿线的豪宅100㎡要1500万-3000万港元，最近成交挺冷清，毕竟大环境下高净值人群更谨慎；但油麻地的小公寓火了——300万左右的开放式公寓，租客多是年轻白领，租金回报率能到3%，不少小投资者入手收租。

最值得关注的是九龙城区的启德和红磡——100㎡总价1200万-2000万港元，尤其是启德，新盘均价15万港元/㎡，这两年买的业主基本没亏。为啥？启德有“规划红利”：新的体育园、文化中心正在建，未来还有跨湾铁路，中介圈内都预测“未来5年涨幅或达15%-20%”。红磡则更适合“稳”——靠近港铁东铁线，去深圳罗湖、上水方便，周边有香港理工大学，租房需求稳，100㎡的三房月租能到4万港元左右。

深水埗/观塘则是九龙的“刚需底线”，100㎡总价1200万-1400万港元，但这里的房子得“仔细挑”。你可能听过“60㎡改12个‘太空舱’床位”的新闻，就是这两个区的老楼现状——所以千万别碰太旧的唐楼，优先看2000年后的私人屋苑，比如观塘的“丽港城”，小区有泳池、会所，100㎡的四房适合大家庭，楼下就是港铁观塘线，去旺角20分钟，性价比挺高。

三、新界区：800万起，刚需上车“性价比之王”

要是预算有限又想住得“舒展”，新界区绝对是“刚需友好型”——100㎡总价800万起，还能蹭上“北部都会区”的规划红利，不管是首置还是跨境通勤，都能找到对口的盘。

屯门/元朗是最近的“热门”，100㎡总价800万-1500万港元，这两年房价涨得挺稳——屯马线通车后，从屯门坐地铁到尖沙咀只要40分钟，比以前坐巴士快了一半，加上“北部都会区”要建科创园区、跨境大桥，不少年轻情侣首置选这儿。我前阵子带过一对内地来的客户，在元朗买了套100㎡的三房，总价1200万，首付30%才360万，月供不到4万，比在港岛租个两房还划算。

沙田/荃湾则胜在“配套成熟”，100㎡总价1000万-1600万港元，适合“不想等规划”的家庭。沙田有新城市广场，逛街、买菜、看电影一站式搞定，香港中文大学也在这儿，学区房需求稳；荃湾靠近青衣大桥，去机场方便，租金回报率能到4%-4.5%，我见过有客户首付58万（做了高成数按揭）买了套60㎡的两房，出租后月租抵了大半月供，挺适合“以租养贷”。

北区上水/粉岭则是“跨境通勤族首选”，100㎡总价800万-1300万港元，这里的业主里“深圳客”占了近三成——从粉岭坐东铁线到深圳罗湖口岸只要10分钟，不少在深圳上班、想让孩子来香港读书的家庭选这儿，早上送完孩子上学，坐地铁去深圳上班刚好赶趟，房价还比深圳福田、南山便宜一半。

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四、离岛区：800万起，“宁静生活”的取舍

要是不爱市区的热闹，就想找个“世外桃源”，离岛区可以看看——但得接受“通勤成本”：100㎡预算800万起，适合对“环境”执念深的人。

东涌大屿山是离岛里的“潜力股”，100㎡总价800万-1200万港元，这两年因为港珠澳大桥和机场第三跑道火了——从东涌坐巴士过港珠澳大桥到珠海只要1小时，不少经常往返粤港澳的生意人买这儿；加上机场商业区扩建，周边写字楼多了，租房需求也涨了，100㎡的两房月租能到3.5万港元。

长洲则更“纯粹”，100㎡的房子约1000万港元，基本都是本地居民或度假租客——这里没有地铁，出门靠渡轮，到中环要40分钟，适合退休人士或“周末度假房”需求的人。我之前带客户看过一套海边的村屋，100㎡带院子，总价900万，推开窗就是大海，缺点是冬天风大，夏天得常打扫海风带来的沙尘，看个人取舍。

最后算笔“明白账”：除了房价，这些成本别漏了

买香港的房子，除了总价，“隐性成本”得提前算清楚：

印花税：如果是首置、香港永居，税率100港币到总房价最高4.25%，1000万的房子约28万；

律师费：一般1-2万港元，找个靠谱的律师楼，能帮你查清楚房屋产权有没有问题，别省这笔钱。

管理费：新盘、豪宅高些，6000-10000港元/月；老小区便宜点，3000-5000港元/月，按100㎡算，一年也得几万块。

装修费：简装20-30万港元，精装50万左右，要是买老楼，可能还得加“维修基金”，提前预留预算。

总的来说，香港100㎡房子的预算，从新界800万的“上车盘”到中环6000万的“顶豪”，跨度大但“各有适配”：高净值家庭选港岛核心区，图的是资源保值；中产和投资者看九龙启德、沙田，赌的是规划红利；刚需和跨境族盯新界屯门、元朗，求的是性价比；爱安静的选离岛，换的是生活节奏。

要是你还没找准方向，不妨告诉我你的预算、通勤需求和家庭情况——比如“预算1500万，要靠近地铁，有学区”，我帮你圈出3个精准区域，再给你找几套实拍房源，买房嘛，总得“货比三家”才踏实！

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