必看!从深圳湾到维港:30 + 内地客户的香港选房实战心得,全分享!

上周三傍晚，我在深圳湾口岸接到了上海的陈姐——这是她第三次来香港看房，手里攥着打印好的楼盘名单，第一句就问：“小彭，你说旺角那套小户型，真比我去年看的元朗盘划算？”

其实这也是很多内地客户的常态：来香港买房，总被“房价数字”牵着走，却容易漏了“怎么选、怎么买、买了后怎么管”这些更关键的事。我做香港房产中介10年，带过不少像陈姐这样的客户，从第一次来港时对着地图犯愁，到最后拿到房产证时笑着说“幸好有你盯着”，慢慢摸出了些能帮大家少走弯路的门道。

先说说大家最关心的“选房”——别被“热门区”绑架，要算“生活半径账”。

去年有位杭州的客户张哥，一开始非盯着尖沙咀的公寓，说“地段够核心”。我没急着带他去看房，先拉着他算通勤：他孩子要在香港读国际学校，学校在九龙塘，若住尖沙咀，早晚高峰过隧道至少40分钟；后来我带他看了九龙塘附近的“又一村”片区，一套80㎡的三房，单价比尖沙咀低1.2万/㎡，步行到学校只要10分钟。张哥当场拍板：“住得方便，比啥‘核心地段’都实在。”

这两年我发现，内地客户选房越来越理性，不再只认“中环、铜锣湾”。像东涌的新盘“蓝海湾”，我今年带了7组客户去看，6组是看重“港珠澳大桥+机场快线”的交通——从东涌到深圳机场40分钟，到澳门1小时，对常出差的商务人士来说，比住在市区挤地铁舒服多了。现在那里均价约8万/㎡，比同类型的市区盘低近一半，上周刚帮广州的林先生拿下一套，他说“花少钱买通勤自由，值”。

再聊聊“价格”——别只看“总价”，要懂“香港的定价逻辑”。

常有客户拿着内地的“均价”来比，说“香港房价太高”。其实香港的房子按“实用面积”算，比如一套标1000万的房，实用面积80㎡，实际单价12.5万/㎡；内地很多房子算“建筑面积”，若同样1000万，建筑面积100㎡，实用面积可能只有70㎡，实际单价反而更高。我每次都会给客户列张“实用率对比表”，把香港的“呎价”换算成“㎡单价”，再扣除阳台、飘窗的赠送面积，算完后他们大多会说“原来没想象中贵”。

而且今年香港的“首置政策”对内地客户很友好。只要在香港无房，首付比例最低15%，比2022年降了5个点。上个月帮武汉的郑姐算贷款，她买的是沙田的“名城”二期，总价860万，首付129万，月供约3.2万——她在深圳的房租每月2.5万，算下来“把房租变月供”，还多了套香港的房，这账其实很划算。

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最后想跟大家说：找对中介，比选对房更重要。

香港房产的流程比内地复杂，从“查册”（查房屋产权）到“签临约”（临时买卖合同），再到“律师楼过户”，每一步都有讲究。去年有个客户自己找盘，差点被“凶宅”坑——幸好我帮他查了房屋过往记录，发现这套房5年前出过事，及时换了盘。现在我都会给客户做“三重核查”：查产权是否清晰、查房屋有无诉讼、查小区管理水平，宁可多花两天时间，也不能让客户买得心慌。

还有“售后”也得跟上。很多客户买了房后回内地，收租、缴物业费不方便。我团队有个“内地客户服务群”，每周发一次房屋情况照片，每月帮着催租、转租金，甚至连空调坏了找维修师傅，都能帮着对接。成都的王哥去年买了套出租盘，现在每次微信都跟我说：“小彭，有你管着房子，我在成都睡得都踏实。”

其实做这行久了，最开心的不是成交多少单，而是看着客户从“犹豫”到“放心”。有次陈姐拿到房产证，在律师楼门口跟我说：“一开始总怕被坑，没想到你连我没问到的细节都想到了。”那一刻我觉得，中介不只是“卖房子”，更是帮客户在香港安个“靠谱的家”。

如果你也想来香港看看房，不用急着查楼盘——可以先找我聊聊：你是想给孩子留个“教育房”，还是想做“出租投资”？预算多少？常来香港吗？把这些告诉我，我帮你筛掉那些“看似划算实则坑”的盘，带你看真正适合的。

毕竟，好房子常有，但能站在你角度算明白账的中介，才是帮你在香港买房路上的“定心丸”。

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