现在是投资香港房产的好时机吗?
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最近总有人问,现在把钱投进香港房产,到底合不合适?这个问题没有标准答案,但要是把政策风向、市场温度、区域潜力这些因素掰开了看,心里大概就能有谱了。毕竟买房不是买棵菜,一买一卖之间,差的可能就是大几百万的得失。
先看政策这把 “钥匙” 好不好用。2024 年 “撤辣” 后,香港楼市像是松了绑的弹簧。非永居人士买房的额外印花税从 30% 降到 15%,买家印花税直接取消,这两项加起来,买一套 2000 万的房子能省出 450 万 —— 这笔钱够在新界再付个首付了。2025 年预算案又把 100 港币印花税的门槛提到 400 万,买刚需盘的年轻人直接省下 6 万税费,相当于白得一年房租。更重要的是,人才计划带来的 19.6 万新居民里,已有近万人拿到永居资格,他们的换房需求正在慢慢释放,就像给市场加了把柴。
利率这个 “杠杆” 也变得友好起来。2025 年香港的房贷利率稳定在 3.2% 左右,比 2023 年的 4.5% 降了不少。贷 1000 万的话,月供从 4.8 万降到 4.3 万,每个月能多喘口气。银行也放得更松了,内地收入证明能直接用,首付 30% 就能上车,不像以前非得香港公司担保。有中介说,今年用内地流水贷到款的买家,比去年多了三成,不少深圳客专门过来买启德的房子,白天在福田上班,晚上回香港住。
市场温度呢?就像夏天的空调,不算太热但也不冷。2025 年上半年,香港私人住宅售价指数连涨三个月,虽然每次只涨零点几个百分点,但至少止住了前两年的跌势。成交量更能说明问题,中原地产的十大屋苑成交量,从去年每月平均 80 宗涨到现在的 120 宗,中介门店里的客人多了不少,不再是冷冷清清的样子。不过这热度有点 “分层”,1000 万 - 1500 万的房子最抢手,超过 2000 万的豪宅反而走得慢,毕竟高净值人群更看重全球资产配置,不会把鸡蛋都放一个篮子里。
再看不同口袋的人,现在入场合适吗?如果手里有 500 万左右,新界的小户型其实挺适合 “试水”。元朗的 “朗屏 8 号” 40 平一居室,总价 480 万,月租 1.5 万,租金回报率 3.8%,比放银行理财强多了。这类房子租客稳定,大多是跨境上班的年轻人,就算以后想卖,接手的人也多,流动性不用担心。
手里有 1000 万的话,选择面就广了。观塘的 “凯汇” 65 平两房,总价 1050 万,楼下就是地铁站,20 分钟到中环,月租 2.8 万,刚好能覆盖八成月供。这里的租客多是创意园区的设计师,收入稳定还不爱搬家,空置期很少超过半个月。沙田的 “名城” 更吃香,带名校学位的 75 平两房,今年已经涨了 5%,很多家长宁愿多花 100 万,也要让孩子进 34 校网的好学校。
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要是预算超 2000 万,就得盯着 “成长股” 区域。启德的 “启德 1 号” 100 平三房,总价 2200 万,体育园开业后每个月都在涨,去年买的业主已经赚了 15%。这里的内地买家占一半,他们看中的不只是房子,更是大湾区的通勤便利 —— 坐高铁到深圳北只要 18 分钟,到广州南也才 40 分钟。九龙站的 “天玺” 虽然贵,但抗跌性强,2022 年楼市最差的时候也就跌了 5%,现在维港景的单位又开始排队看房了。
不过风险这根 “弦” 得绷紧。新盘供应是个绕不开的坎,2025 年预计有 2.4 万套新房入市,未来四年更是有 10 万套在路上。开发商为了抢客,已经开始偷偷降价,有些楼盘的折扣能到 9 折,比如新界的某个新盘,上周突然推出 “首付分期”,一下子卖了 50 套。要是买在供应量大的区域,比如将军澳,可能得做好 “横盘” 一两年的准备。
另外,经济大环境的影响也不能忽视。要是美联储突然加息,香港的房贷利率肯定跟着涨,月供压力会陡增。2023 年就有业主因为利率飙到 4.5%,不得不把元朗的房子降价 10% 卖掉,不然每个月倒贴钱。而且香港的房子流动性不如内地,超过 2000 万的豪宅,想急着出手可能得降价 5%-8%,这点比不了股票说卖就卖。
还有些 “暗坑” 要避开。老破小的唐楼千万别碰,没电梯不说,银行估价还低,600 万的房子可能只估 540 万,首付得多掏 60 万。靠近工业区的房子也要谨慎,屯门有些楼盘刮东南风时能闻到异味,就算便宜 10%,住久了也糟心。去年有个买家图便宜买了荃湾的老楼,结果三个月后楼下工厂翻新,噪音吵得租客退租,自己还得月月还月供。
说到底,现在是不是好时机,得看你是哪种投资者。想短期赚快钱的,可能得失望,香港楼市早就过了 “买了就涨” 的年代;但打算持有 5 年以上,看重稳定收租和长期增值的,现在确实有机会。尤其是启德、九龙东这些有规划红利的区域,就像埋在土里的种子,等配套成熟了,总会发芽结果。
最后给个实在建议:要是自己住,只要月供不超过月收入的 50%,看到合适的就可以下手,毕竟房子是用来住的;要是纯投资,先算好租金回报率,低于 3% 的就得掂量掂量,别让房贷压得喘不过气。香港的房子从来不是人人都能啃的骨头,但对有准备的人来说,现在这锅汤,温度刚好。
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