最新!香港房地产楼市市场深度剖析

香港，这座繁华的国际都市，其房地产市场一直备受瞩目。它不仅是香港经济的重要支柱，更与市民的生活息息相关。近年来，香港房地产楼市市场风云变幻，诸多因素交织，使得市场走向充满了不确定性，也吸引着各界人士的密切关注。

一、市场现状扫描

（一）成交量有所回升

2024 年全年，香港私人住宅成交量同比增长了 25%，金额同比增长 18%，均创下近三年新高。进入 2025 年，市场延续了一定的活跃度。尤其是在 3 - 4 月份，楼市交投量显著上升。以美联房价指数为例，在 3 月触底 126.3 点后，4 月与 5 月呈轻微上升趋势，截至 7 月中旬，美联房价指数报 127.5 点 。香港经络按揭转介首席副总裁曹德明指出，2025 年经络按揭预测香港新增住宅房贷数量将达 45000 笔，有望结束自 2021 年以来连续三年的下跌趋势；现房房贷数量将达 55500 笔，较 2024 年上涨 10%；期房房贷数量将达 6500 笔，较 2024 年上涨 55%，这一数字也将挑战近五年新高 。可见，从成交量来看，市场正在逐步回暖。

（二）价格走势复杂

尽管成交量有所上升，但香港私人住宅成交均价却面临压力。自 2021 年 9 月达到高峰后，已连续 38 个月同比下跌（截至 2025 年 3 月） 。不过，从 2025 年 4 - 5 月开始，房价指数呈现出轻微上升的趋势。香港特区政府差饷物业估价署 29 日公布，2025 年 6 月香港私人住宅楼价指数为 286.7 点，环比升 0.03%，连升三个月 。租金方面，今年 6 月私人住宅租金指数为 195.6 点，环比 0.31%，连升七个月 。这表明房价在经历了长时间的下跌后，有触底反弹的迹象，但整体价格走势仍受多种因素制约，后续能否持续上涨还存在不确定性。

（三）市场结构分化

在当前的香港楼市中，市场结构分化明显。中小单位买家与刚需买家在近期楼市成交中占据主导地位。价格在 600 万至 700 万港元之间的单位较受欢迎，而超过 1000 万港元的单位流动性较差 。这种市场结构的分化，一方面反映了不同收入群体的购房能力和需求差异；另一方面也与香港近年来的政策导向以及经济环境变化有关。

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二、影响市场的关键因素

（一）政策因素

印花税政策调整：2024 年 2 月，香港特区政府宣布提高印花税起征门槛，将其由 300 万港元放宽至 400 万港元，起征门槛以下只需缴纳 100 港元 。这一政策调整对楼市成交量产生了显著影响。4 月，300 万至 400 万港元的二手住宅注册量超过 1000 宗，创下自 2016 年 11 月以来的新高 。印花税政策的调整，直接降低了购房者的交易成本，刺激了刚需和改善型需求的释放。

房贷政策宽松：香港金融管理局对房贷政策进行了一系列宽松调整。例如，承做七成按揭的楼价上限由 1500 万元增至 3000 万元；暂停实施按揭压力测试，以及放宽物业发展项目最高融资比率等 。这些政策措施降低了购房者的贷款门槛和成本，提高了购房者的购买力，对楼市起到了积极的推动作用。

人才引进计划：自 2022 年特区政府推出一系列招揽人才措施以来，截至 2025 年 2 月，共收到 45 万宗申请，其中批准 29 万宗，19.6 万人已到港 。大量人才的涌入，不仅增加了香港的劳动人口，也带来了住房需求。部分人才携同家属落户香港，扭转了自 2020 年以来香港劳动人口下跌的趋势，为楼市注入了新的需求动力。

（二）经济因素

宏观经济形势：香港作为国际金融中心，其经济发展与全球经济形势紧密相连。近年来，全球经济面临诸多不确定性，如地缘政治风险、贸易摩擦等，这些因素对香港经济产生了一定的冲击，进而影响到房地产市场。当经济增长强劲时，企业盈利增加，就业机会增多，居民收入提高，购房需求也会相应增强；反之，经济衰退会导致居民购买力下降，购房需求减少，房价可能下跌。

利率水平：利率水平对香港房地产市场影响重大。香港的利率与美元利率挂钩，随着全球利率环境的变化而波动。较低的利率使得借贷成本降低，鼓励更多人贷款购房，从而刺激房价上升；而高利率则增加了购房成本，抑制购房需求，可能导致房价下跌 。2025 年 5 月初以来，HIBOR 快速下跌，港元流动性进一步宽松，这在一定程度上缓解了高利率对楼市的压力，增强了楼市的投资吸引力。

（三）供需因素

供应方面：香港土地资源稀缺，土地开发受到严格限制。尽管政府在努力增加土地供应，但短期内，新房供应仍相对有限。不过，从未来规划来看，预计未来五年香港将每年增加约 15% 的私人住宅供应 ，这将有助于缓解供不应求的局面。此外，目前香港楼市供应量仍较高，今年将新落成约 2.4 万个单位，未来四年内预计将有近 10 万个新房单位落成 。部分地产商已开始主动减慢开发速度以控制供应量。

需求方面：除了本地居民的自住和改善需求外，外来人口的流入也增加了住房需求。如前文所述，人才引进计划吸引了大量人才来港，他们的住房需求成为香港楼市需求的重要组成部分。同时，随着香港经济的发展，居民对居住品质的要求不断提高，改善型需求也在持续释放。

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三、未来市场趋势展望

（一）成交量有望持续增长

基于当前的政策利好、经济环境改善以及需求的逐步释放，预计未来一段时间内，香港楼市的成交量将继续保持增长态势。尤其是刚需和改善型需求，在政策的支持下，将继续成为市场成交的主力。同时，随着人才引进计划的持续推进，外来人口的住房需求也将进一步推动成交量的上升。

（二）房价可能温和上涨

尽管房价在过去经历了较长时间的下跌，但随着市场供需关系的逐渐改善、利率环境的优化以及政策的积极引导，预计未来房价将呈现温和上涨的趋势。不过，由于新房供应在未来几年将有所增加，房价上涨的幅度可能会受到一定的制约，不会出现大幅飙升的情况。

（三）市场竞争将更加激烈

随着市场的逐渐回暖，开发商之间的竞争将更加激烈。为了吸引购房者，开发商可能会在楼盘品质、配套设施、户型设计等方面下功夫，同时也可能会采取更加灵活的营销策略。购房者在这种市场环境下，将有更多的选择空间，可以更加从容地挑选适合自己的住房。

（四）市场监管将持续加强

为了维护房地产市场的稳定健康发展，香港特区政府将持续加强对市场的监管。在土地供应、房屋销售、中介服务等各个环节，都可能会出台更加严格的监管措施，以防止市场出现过热、投机炒作等不良现象，保障购房者的合法权益。

香港房地产楼市市场在经历了一段时间的调整后，目前正呈现出回暖的迹象。政策利好、经济环境改善以及供需关系的调整等多方面因素，将共同推动市场在未来朝着稳定健康的方向发展。但同时，市场仍面临着一些不确定性因素，如全球经济形势的变化、地缘政治风险等，这些都可能对香港房地产市场产生影响。无论是购房者、投资者还是开发商，都需要密切关注市场动态，根据自身情况做出合理的决策。

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