香港人才计划对楼市有哪些具体影响?

香港的人才计划就像一股活水，这几年持续为城市注入新鲜血液，而楼市作为经济的 “晴雨表”，早已感受到这股力量带来的连锁反应。从住房需求到房价波动，从租赁市场到区域分化，人才的涌入正在悄悄改变着香港楼市的格局。

住房需求猛增，刚需盘成 “香饽饽”

人才计划落地以来，截至 2025 年 2 月，香港已收到 45 万宗申请，批准 29 万宗，其中 19.6 万人已到港。这些新来的 “香港人” 里，80% 是 30-45 岁的青壮年，大多在金融、科技、专业服务领域工作，年收入普遍在 50 万港币以上。他们来港后的第一件事就是解决住房问题，而且需求相当明确：通勤方便、配套成熟的中小户型。

中原地产的数据显示，2025 年前五个月，新界西的屯门、元朗和九龙东的观塘、将军澳，50-70 平方米的两居室成交量同比上涨 25%，这些区域到核心商业区通勤时间在 30 分钟内，单价 12 万 - 18 万港币 / 平方米，刚好符合人才的预算。比如屯门的 “卓尔居”，一套 65 平方米的两房，总价 680 万港币，今年上半年转手了 12 次，比去年同期多了 5 次，买家几乎都是持工作签证的内地人才。

开发商也嗅到了商机，纷纷调整推盘策略。新鸿基地产在启德推出的 “启德 1 号” 二期，专门设计了 55 平方米的 “人才户型”，带开放式厨房和储物间，开盘当月就卖出 80%，买家中超六成是通过 “优秀人才入境计划” 来港的金融从业者。

租金涨幅跑赢大市，热门区域一房难求

人才的涌入让租赁市场火了起来，尤其是交通便利的地铁沿线。中原地产住宅部董事陈永杰透露，2025 年上半年，九龙站、沙田、荃湾的住宅租金同比上涨 8%-12%，远超整体市场 3%-5% 的涨幅。尖沙咀的 “名铸” 一套 45 平方米的一居室，月租从 2.8 万港币涨到 3.2 万港币，依然供不应求，租客多是跨境上班的科技公司高管。

更明显的是，租赁周期变短了。以前一套房子平均要空 15 天才能租出去，现在 7 天内就能成交。在香港大学附近的西环，因为大量内地科研人才入职，50 平方米以下的小户型月租普遍上涨 10%，有的业主甚至要求租客一次性支付半年租金。

这种热度还蔓延到了共享住宅领域。一些公寓运营商专门推出 “人才公寓”，把大户型隔成 3-4 个单间，配备书桌和高速网络，月租 1.2 万 - 1.5 万港币，在观塘、铜锣湾等地非常抢手，入住率常年保持在 95% 以上。

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房价结构性上涨，新兴区域潜力凸显

人才带来的住房需求，正在推动房价出现 “结构性上涨”。不是所有区域都涨，而是那些人才集中的区域涨得更快。莱坊地产的数据显示，2025 年上半年，启德、九龙东、北部都会区的房价同比上涨 5%-7%，而传统豪宅区如浅水湾、半山仅涨 2%-3%。

启德的表现尤其突出。这里不仅有港铁直达中环，还规划了大量写字楼和商业体，吸引了很多科技公司入驻。“启德海湾” 一套 70 平方米的两居室，2024 年底成交价 1400 万港币，2025 年 6 月就涨到 1480 万港币，半年涨了 5.7%，买家是一位通过 “输入内地人才计划” 来港的人工智能工程师。

北部都会区因为靠近深圳，成了跨境通勤人才的首选。元朗的 “YOHO TOWN” 80 平方米的三居室，2025 年成交价 1200 万港币，比去年同期涨了 8%，很多业主挂牌时会特意注明 “适合持有工作签证人士”。

配套设施升级，倒逼区域价值提升

人才的涌入还在倒逼区域配套升级，间接拉动房价。为了留住人才，政府和开发商都在加大对教育、医疗、商业设施的投入。启德新增了 3 所国际学校，沙田扩建了威尔斯亲王医院，将军澳开了新的购物中心，这些配套完善的区域，房子更受人才青睐。

比如将军澳的 “日出康城”，因为附近建了一所国际学校和一家跨境医疗中心，2025 年房价同比上涨 6%，比同区其他楼盘高出 2 个百分点。有地产代理说，很多内地家长买房时，第一个问的就是 “附近有没有双语学校”。

商业设施也在跟着人才需求变。在九龙东的 “ICC” 写字楼周边，近两年新开了很多 24 小时便利店、健身工作室和跨境快递点，这些配套让周边住宅更值钱，一套 60 平方米的两居室，比没有这些设施的小区贵 10%-15%。

长远来看，人才将成楼市 “稳定器”

不过，人才对楼市的影响不是短期炒作，而是长期支撑。戴德梁行研究部主管陶汝鸿认为，这些人才大多是高收入、高学历群体，他们的住房需求更稳定，不会像投机客那样频繁买卖，有助于楼市平稳发展。

从数据看，2025 年通过人才计划来港的人士中，70% 计划在港居住 5 年以上，30% 已经开始看房准备买房。这种 “长期持有” 的心态，会让楼市减少大起大落的风险。比如沙田的 “名城”，2025 年转手率比去年下降 3%，业主更愿意长期持有收租，因为他们相信随着人才不断涌入，租金还会涨。

当然，也有业内人士提醒，要是人才流入速度放缓，或者配套跟不上，可能会出现短期供过于求。但至少目前来看，人才计划带来的住房需求，正在成为香港楼市的 “稳定器”，让这座城市的房产在全球经济波动中，展现出更强的抗跌性。

总的来说，香港人才计划就像一根 “杠杆”，一头连着源源不断的新居民，一头撬动着楼市的需求和价值。它不仅推高了热门区域的房价和租金，还让楼市的重心慢慢向新兴区域转移，更重要的是，为这座城市的房地产市场注入了长期发展的动力。对于购房者和投资者来说，看懂人才流动的方向，或许就能抓住下一波楼市的机会。

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