未来 5 年,香港楼市价格会上涨吗?

在香港，房子一直是人们热议的话题。对于未来 5 年香港房子是否会涨价，这可不像猜明天天气那么简单，得好好琢磨琢磨众多影响房价的因素。

先来说说政策。2024 年，香港楼市迎来重大转变，政府撤销了所有楼市 “辣招”，楼市重回 “零辣招” 时代，这大大降低了购房成本，市场一下子活跃起来。2025 年财政预算案更是把征收一百元印花税的物业价值上限从三百万元提高到四百万元，购买细价楼的人压力小了很多。同年 10 月推行的扩大 “新资本投资者入境计划”，把住宅房产纳入投资范围，给豪宅市场注入了新活力。要是未来 5 年，政府继续出台类似利好政策，鼓励人们买房，那房价上涨就有了政策层面的支撑。比如说，如果政府进一步降低贷款利率，或者出台更多针对首次购房者的优惠政策，都可能刺激购房需求，推动房价上升。

利率方面，香港利率和美元利率关联紧密。全球经济形势变幻莫测，市场普遍预期 2025 年美国会继续降息，香港大概率也会跟着降。房贷利率降低，意味着购房者贷款成本减少，每个月还款压力小了，更多潜在买家就可能心动入场。富瑞已经下调了 2025 财年平均利率预测，较低的融资成本会让房地产市场对投资者和刚需购房者更有吸引力。要是未来 5 年利率一直维持在较低水平，那对房价上涨是个有力的推动因素。相反，如果利率大幅波动上升，购房成本增加，房价上涨的步伐可能就会被拖住。

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经济增长和人口因素也不容忽视。2024 年香港经济强劲复苏，连续五个季度实现正增长，预计全年经济增长在2.5%-3.5% 之间。特区政府财政司司长预测，2025 年至 2028 年间香港经济平均每年实质增长 3.2%，基本通胀率预计平均每年2.5%。经济好了，就业机会增多，居民收入提高，购房者的支付能力变强，住房需求自然就上去了。同时，香港的人才政策实施后，大量人口流入香港。截至 2024 年 11 月底，香港已批出超 26 万宗人才入境计划申请，这些新增人口不管是租房还是买房，都对房地产市场有积极拉动作用。未来 5 年，如果香港经济持续向好，吸引更多人才流入，房价上涨的动力就更足了。

再看看市场供需结构。2025 年香港楼市新盘供应呈现 “总量过剩、结构失衡” 的特点。全年预计推出 81 个新盘，共 3.6 万伙，其中九龙区占比高达 46%，启德区独占 6055 伙。大量新房供应给市场带来去库存压力，特别是非核心区域，房价面临波动甚至下行风险。不过，在土地供应方面，2025 年政府卖地计划仅推出 8 幅住宅用地，预计只能提供 4450 个单位，创下 15 年新低，这预示着 2028 年后香港房子市场可能面临结构性短缺。从需求端看，经济增长、人口流入带动住房需求增长，但市场供应不均衡，不同区域市场表现有差异。未来 5 年，如果新盘供应能逐步被市场消化，而土地供应持续紧张，房价整体上涨的可能性就比较大。但要是新盘库存一直积压，房价上涨就会受到阻碍。

综合多方面因素，虽然短期内香港房价可能因新盘供应过剩等因素在部分区域出现波动，但长期来看，随着经济持续发展、需求不断增长以及未来土地供应减少，房价整体有望上升。不同机构和专家也有类似看法，港大经管学院的何志培老师预测 2025 年房价可能温和反弹 5% 左右，莱坊的专家认为全年有望上升 0 - 5%。但房价走势受多种因素交织影响，要是其中某个因素有大变动，比如利率大幅波动、经济增长不及预期或者土地供应政策重大调整，房价走势就可能偏离预期。不过，香港作为亚洲重要金融中心，对各类资本和人才吸引力强，房地产市场从长远看仍有较大投资潜力和发展空间 。

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