香港买房换算神器:1 平方米 = 10.76 平方尺,附各区单价表!

对内地人来说，香港买房的第一道 “门槛” 往往是面积单位 —— 习惯了 “平方米”，突然面对 “平方尺” 的报价，很容易陷入数字混乱。其实掌握一个核心换算公式就能解决：1 平方米≈10.76 平方尺（精确值为 10.7639 平方尺）。有了这个 “换算神器”，再结合各区最新单价表，就能轻松把香港房价 “翻译” 成熟悉的单位，判断是否符合预算。

一、换算公式实操：从 “平方尺” 到 “平方米” 的无缝切换

香港所有房源的单价、面积均以 “平方尺” 标注（俗称 “尺”），要快速理解价格，需先掌握 “平方尺→平方米” 的换算逻辑，再结合总价计算，避免被数字误导。

基础换算：记住 “100 平方尺≈9.29 平方米”。例如中介说 “这套房实用面积 500 平方尺”，换算后约 46.45 平方米；“单价 1.5 万港元 / 平方尺”，即每平方米单价≈1.5 万 ×10.76≈16.14 万港元。这个公式可以反向使用：若想在香港买一套 50 平方米的房子，需寻找 “50×10.76≈538 平方尺” 的房源。

总价换算更关键。一套 “实用面积 600 平方尺、单价 1.2 万港元 / 平方尺” 的房子，总价 = 600×1.2 万 = 720 万港元；换算成平方米：面积≈55.74 平方米，单价≈1.2 万 ×10.76≈12.91 万港元 / 平方米，总价与 “55.74 平方米 ×12.91 万港元” 结果一致。内地人看房时，可直接用 “平方尺单价 ×10.76” 得出每平方米单价，再乘以期望面积（平方米），快速估算总价。

常见误区提醒：香港按 “实用面积” 计价，内地按 “建筑面积” 计价（含公摊），对比时需统一标准。例如香港 50 平方米实用面积的房子，相当于内地约 70 平方米建筑面积（按 70% 实用率计算），若只看数字容易低估实际空间价值。

二、港岛区单价表：核心资源加持，单价跨度最大

港岛是香港房价的 “高地”，从核心区到外围，平方尺单价从 8 万港元到 1.5 万港元不等，换算成平方米后，价差更直观。

中环、半山：单价 2.5 万 - 6 万港元 / 平方尺（≈26.9 万 - 64.58 万港元 / 平方米）。这里的房源以豪宅为主，500 平方尺（≈46.45 平方米）的房子总价 1250 万 - 3000 万港元。如近期成交的半山某楼盘，实用面积 520 平方尺，单价 4.2 万港元 / 平方尺，总价 2184 万港元，换算后单价≈45.19 万港元 / 平方米，是全球房价最高的区域之一。

湾仔、铜锣湾：单价 2 万 - 4.5 万港元 / 平方尺（≈21.52 万 - 48.43 万港元 / 平方米）。沿海房源因海景溢价明显，如湾仔某海景公寓，实用面积 600 平方尺（≈55.74 平方米），单价 3.8 万港元 / 平方尺，总价 2280 万港元，每平方米单价≈40.9 万港元；非沿海区域单价稍低，约 2 万 - 2.8 万港元 / 平方尺（≈21.52 万 - 30.13 万港元 / 平方米）。

东区、南区（非核心）：单价 1.5 万 - 2.5 万港元 / 平方尺（≈16.14 万 - 26.9 万港元 / 平方米）。如筲箕湾的大型屋苑，实用面积 700 平方尺（≈65.03 平方米），单价 1.8 万港元 / 平方尺，总价 1260 万港元，换算后单价≈19.37 万港元 / 平方米，适合预算中等的改善型需求。

三、九龙区单价表：繁华与性价比的平衡

九龙区房价呈 “梯度分布”，核心地段接近港岛，非核心区则亲民许多，换算后更易找到适合的预算区间。

尖沙咀、九龙站：单价 2 万 - 6 万港元 / 平方尺（≈21.52 万 - 64.58 万港元 / 平方米）。九龙站的高端公寓单价与中环看齐，如某新盘实用面积 550 平方尺（≈51.1 平方米），单价 5.8 万港元 / 平方尺，总价 3190 万港元，每平方米单价≈62.43 万港元；尖沙咀非沿海区域单价约 2 万 - 3 万港元 / 平方尺（≈21.52 万 - 32.28 万港元 / 平方米）。

九龙城、观塘：单价 1.2 万 - 2.5 万港元 / 平方尺（≈12.91 万 - 26.9 万港元 / 平方米）。九龙城的老牌屋苑性价比突出，如实用面积 800 平方尺（≈74.32 平方米），单价 1.5 万港元 / 平方尺，总价 1200 万港元，每平方米单价≈16.14 万港元；观塘新建楼盘因产业升级，单价达 2 万 - 2.5 万港元 / 平方尺（≈21.52 万 - 26.9 万港元 / 平方米）。

深水埗、黄大仙：单价 1 万 - 1.5 万港元 / 平方尺（≈10.76 万 - 16.14 万港元 / 平方米）。这里是九龙的刚需主场，如深水埗某二手房，实用面积 650 平方尺（≈60.38 平方米），单价 1.1 万港元 / 平方尺，总价 715 万港元，每平方米单价≈11.84 万港元，首付 30% 约 214.5 万港元，适合首次置业。

四、新界区单价表：刚需首选，空间与通勤的权衡

新界区是香港房价的 “洼地”，平方尺单价多在 1.5 万港元以下，换算成平方米后，总价对内地人更友好。

沙田、荃湾：单价 1.2 万 - 1.8 万港元 / 平方尺（≈12.91 万 - 19.37 万港元 / 平方米）。沙田因教育资源丰富，单价稍高，如某大型屋苑实用面积 900 平方尺（≈83.61 平方米），单价 1.6 万港元 / 平方尺，总价 1440 万港元，每平方米单价≈17.22 万港元；荃湾靠近九龙，通勤便利，单价 1.2 万 - 1.5 万港元 / 平方尺（≈12.91 万 - 16.14 万港元 / 平方米）。

元朗、屯门：单价 0.8 万 - 1.4 万港元 / 平方尺（≈8.61 万 - 15.06 万港元 / 平方米）。这是新界房价最低的区域，如元朗某新盘实用面积 1000 平方尺（≈92.9 平方米），单价 1.1 万港元 / 平方尺，总价 1100 万港元，每平方米单价≈11.84 万港元，能满足三口之家的居住需求；屯门的二手房更便宜，单价 0.8 万 - 1 万港元 / 平方尺（≈8.61 万 - 10.76 万港元 / 平方米）。

大埔、北区：单价 0.9 万 - 1.3 万港元 / 平方尺（≈9.68 万 - 13.99 万港元 / 平方米）。环境宜居但通勤时间较长，如大埔某屋苑实用面积 850 平方尺（≈78.97 平方米），单价 1 万港元 / 平方尺，总价 850 万港元，每平方米单价≈10.76 万港元，适合看重空间、能接受 1 小时通勤的家庭。

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五、离岛区单价表：宁静与便利的取舍

离岛区房价因配套差异较大，适合追求环境或特定需求的购房者，换算后需结合交通成本综合判断。

东涌：单价 1.1 万 - 1.7 万港元 / 平方尺（≈11.84 万 - 18.29 万港元 / 平方米）。临近机场和港珠澳大桥，交通便利，新建楼盘较多，如某项目实用面积 750 平方尺（≈69.68 平方米），单价 1.4 万港元 / 平方尺，总价 1050 万港元，每平方米单价≈15.06 万港元。

愉景湾：单价 1.3 万 - 1.9 万港元 / 平方尺（≈13.99 万 - 20.44 万港元 / 平方米）。以低密度住宅为主，环境清幽，如某联排别墅实用面积 950 平方尺（≈88.26 平方米），单价 1.6 万港元 / 平方尺，总价 1520 万港元，每平方米单价≈17.22 万港元，但需依赖社区巴士出行。

其他离岛（如长洲、南丫岛）：单价 0.8 万 - 1.2 万港元 / 平方尺（≈8.61 万 - 12.91 万港元 / 平方米）。配套相对简单，适合度假或养老，如长洲某住宅实用面积 600 平方尺（≈55.74 平方米），单价 0.9 万港元 / 平方尺，总价 540 万港元，每平方米单价≈9.68 万港元。

六、换算后对比：香港与内地房价的直观参照

掌握换算后，可将香港房价与内地城市对比，更清晰判断 “性价比”。

以 50 平方米（≈538 平方尺）住宅为例：

香港元朗：总价≈538×1.1 万≈591.8 万港元（≈542 万人民币），单价≈11.84 万港元 / 平方米；

上海外环：同等面积总价约 400 万 - 600 万人民币，单价 8 万 - 12 万人民币 / 平方米；

广州天河：同等面积总价约 350 万 - 500 万人民币，单价 7 万 - 10 万人民币 / 平方米。

可见香港刚需区域与内地一线城市核心区房价接近，但香港按 “实用面积” 计价（无公摊），内地按 “建筑面积” 计价（公摊 20%-30%），实际香港的 “50 平方米实用面积” 相当于内地 65-70 平方米建筑面积，空间利用率更高。

豪宅对比则差距明显：香港中环 50 平方米住宅总价≈2500 万 - 3000 万港元，内地北京二环同等面积总价约 1500 万 - 2500 万人民币，香港核心区豪宅价格仍居全球前列。

七、换算之外：这些细节比数字更重要

掌握换算只是第一步，香港买房还需注意三个 “非数字” 因素，避免只看单价忽略实际成本。

实用率差异：香港实用率 70%-85%（实用面积 / 建筑面积），内地约 70%-75%，但香港按实用面积计价，实际 “每平方米实用面积单价” 需对比内地 “每平方米实用面积单价”（需用建筑面积单价 ÷ 实用率）。例如内地某房源建筑面积 50 平方米（实用面积 35 平方米），总价 400 万人民币，实际实用面积单价≈11.43 万人民币 / 平方米，与香港元朗相当。

税费成本：香港购房需缴纳从价印花税（1.5%-8.5%），内地需缴纳契税（1%-3%）等，换算总价时需叠加税费。如香港 591.8 万港元的房子，印花税约 17.7 万港元，总成本≈609.5 万港元；内地 400 万人民币的房子，契税约 4 万人民币，总成本≈404 万人民币，实际差距比裸价更大。

持有成本：香港的差饷、管理费按平方尺计算（如管理费 2.5 港元 / 平方尺 / 月，538 平方尺月支出≈1345 港元），内地按建筑面积计算（如 3 元 / 平方米 / 月，50 平方米月支出 150 人民币），长期持有需纳入预算。

八、总结：换算只是工具，需求才是核心

“1 平方米 = 10.76 平方尺” 这个换算公式，是打开香港楼市的 “钥匙”，但不是唯一标准。了解各区单价后，更重要的是结合自身需求：若追求核心资源，港岛、九龙核心区的高单价背后是教育、商业的便利；若看重空间，新界的低单价能以更低成本实现 “大户型”；若偏好宁静，离岛区的单价对应着低密度环境。

对内地人来说，不必被 “平方尺” 的数字吓到，也不必盲目对比内地房价 —— 香港的居住价值，藏在资源聚集度、国际流通性和市场成熟度里。掌握换算，看清单价，再问自己：“这套房子的空间、地段、配套，是否值得这个价格？” 答案自然清晰。

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