香港楼市最新政策预期,未来走向如何?

香港楼市，一直以来都是众人瞩目的焦点。它不仅关系着香港居民的安居梦想，更是香港经济的重要组成部分。近年来，香港楼市在多种因素交织下，呈现出复杂的态势。而政策，无疑是影响楼市走向的关键变量，那么，香港楼市最新政策预期如何？其未来走向又将怎样呢？

自 2024 年起，香港楼市政策迎来重大调整，全面进入 “零辣招” 时代。2024 年 2 月 28 日，香港特区政府财政司司长陈茂波在财政预算案中宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，也就是俗称的 “辣招”。这意味着，所有住宅物业交易无需再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。这一举措，大幅降低了购房者的成本，尤其是对于非本地买家而言，购房印花税从最高 30% 降至约 4.25% ，极大地提升了香港楼市对外部资金的吸引力。内地购房者在 “撤辣” 后持续活跃，2025 年 4 月，内地买家购买了约 1200 个住宅单位，占当月总成交量（包括一手及二手）的 22% 。

与此同时，香港金融管理局也对物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求进行了修订。价值 3000 万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值 3500 万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成，处于 3000 万至 3500 万港元之间的物业的按揭比率以渐进形式递减。非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成；非住宅物业（包括写字楼、商铺及工厦等）的按揭成数上限由六成提升至七成；以 “资产水平” 为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由五成提升至六成，此项修订适用于住宅和非住宅物业。此外，暂停实施物业按揭贷款假设利率上升 200 基点的压力测试要求，将整体物业发展项目的最高融资比率由物业完成后预期价值的五成调升至六成，当中地价成本融资比率上限由四成调升至五成，建筑成本融资比率上限由八成调升至 100% ，并取消银行向提供高成数按揭地产发展商的风险敞口的相关额外资本要求 。这些政策调整，旨在降低购房者的门槛，促进房地产市场的资金流动，激发市场活力。

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从市场反应来看，这些政策已经取得了一定成效。2024 年，香港私人住宅成交量同比增长 25%，金额同比增长 18%，均创下近三年新高。进入 2025 年，市场热度持续，第二季度每月平均成交数字增至约 5600 宗，按季上升约 37% 。租金方面，表现也较为强韧，2025 年上半年私人住宅租金指数累升 1.61%，6 月份更是按月升约 0.31%，已连续 7 个月上升 。

展望未来，香港楼市在政策预期下，有望延续回暖态势。从积极因素来看，首先，利率环境较为有利。近期，香港利率持续走低，银行同业拆息（HIBOR）大幅回落，带动房贷按揭利率降至 2% 左右，这大大降低了购房者的还款压力，刺激了购房需求。其次，人才流入为楼市带来新的需求。香港特区政府推行的高端人才通行证计划、优秀人才入境计划等成效显著，截至 2025 年第一季度，已批准约 2.7 万份各类签证申请，比 2024 年增长约 20% 。这些新增人口无论是选择租房还是购房，都将推动住房需求的增长。再者，政策仍有进一步优化空间。当前楼市宽松政策已回归至 2009 年前水平，后续在按揭、税收等领域或有更多利好政策出台，为楼市发展提供支撑。

不过，香港楼市也面临一些挑战。一方面，未售库存数量仍然较多。截至 2025 年第一季度末，有 22,654 套未售一手住宅单位，同比增长 6%/ 环比增长 1%，连续第七个季度超过 2 万套 。大量库存的存在，对房价上涨形成一定压力。另一方面，全球经济的不确定性以及香港本地经济结构调整的压力，可能影响消费者的购房信心和支付能力。若经济增长放缓，失业率上升，居民收入不稳定，楼市的复苏步伐可能会受到阻碍。

综合来看，香港楼市在最新政策预期下，未来走向整体较为乐观，但也面临一定的不确定性。在政策持续发力、利率维持低位、人才持续流入等因素推动下，楼市有望在波动中逐步复苏，成交量和价格可能会呈现稳中有升的态势。但市场参与者仍需密切关注经济形势、政策变化以及库存去化情况等因素，谨慎做出投资或购房决策。

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