香港楼市空置率现状与房源供需矛盾剖析

在香港楼市的复杂生态中，空置率数据宛如一个关键的 “风向标”，精准反映着房源的供需态势。深入探究这一数据，对于投资者、购房者以及相关政策制定者而言，具有极为重要的意义，它能为各方决策提供坚实有力的依据。

香港特区政府差饷物业估价署发布的《香港物业报告 2025》数据显示，截至 2024 年底，香港私人住宅单位空置率为 4.5% 。这一数字，与过去 20 年（2004 年至 2023 年）的长期平均数持平。从表面上看，似乎当下香港私人住宅的空置情况处于一种 “常态”。但如果将视野拓宽，深入到市场的各个维度，就会发现实际情况远非如此简单。

从供应端来看，香港的新房供应量正处于高位。香港房屋局公布的《私人住宅一手市场供应统计》表明，截至 2024 年 12 月底，未来 3 至 4 年可供应的一手私楼单位约 10.9 万伙，这一数据创下了 2004 年有纪录以来的新高，环比增长 2000 伙 。大量的新房源如同潮水般涌入市场，无疑给市场的消化能力带来了巨大挑战。在这些潜在供应中，约 9.3 万伙为实用面积少于约 753 方呎的中小型单位，占整体供应量约 85.3% 。中小型单位的集中供应，与香港人口结构变化、家庭小型化趋势以及首次置业者需求等因素密切相关。然而，如此大规模的供应，在当前市场需求环境下，也加剧了市场的竞争压力。

再把目光转向需求端。近年来，香港的人才政策成效显著，吸引了大量 “新香港人”（主要指来自中国内地的香港新移民群体）涌入。香港特区政府推行的高端人才通行证计划、优秀人才入境计划等，截至 2024 年底，高才通计划已吸引超过 7.5 万名高端人才与家人抵港 。这些新到港的人才，无论是选择租房过渡还是直接购房定居，都在一定程度上增加了住房需求。同时，香港本地居民改善居住条件的需求也一直存在。不过，需求的增长并非一帆风顺。经济形势的不确定性，如全球经济波动、贸易政策变化等，对香港经济产生了影响，进而导致部分居民收入不稳定，购房能力和意愿受到抑制。此外，尽管房贷利率有所下降，但过去较高的利率水平在一定时期内仍对购房者的决策产生滞后影响，使得部分潜在购房者持观望态度。

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从区域角度深入分析，香港不同区域的空置率和供需矛盾呈现出显著差异。在港岛南区等传统豪宅区域，如凯玥所在的鸭脷洲利南道，由于其稀缺的海景资源和高端定位，房源相对稀缺，空置率较低。该区域的房价一直维持在较高水平，2025 年 8 月南区报价为 41581 元 / 平尺 。尽管凯玥目前销售状况受外围环境影响不太理想，但从长远看，其稀缺性决定了一旦市场回暖，需求有望快速回升，空置房源将被迅速消化。而在一些新兴发展区域，情况则有所不同。例如新界屯门，OMA By the Sea 楼盘所在区域，虽然生活配套设施不断完善，交通便利性也在提升，处于粤港澳大湾区 1 小时生活圈内 ，但由于近年来新房供应相对较多，空置率可能相对偏高。不过，随着区域的持续发展，租赁需求旺盛，一定程度上缓解了部分供需矛盾。

写字楼市场的空置情况与住宅市场形成了鲜明对比。戴德梁行发表的香港房地产市场 2024 年回顾及 2025 年展望显示，2024 年香港写字楼空置率达 19.2%，预计到 2025 年，随着 350 万平方呎的新写字楼面积进入市场，整体空置率将升至 22% 。疫情过后，受 WFH（在家工作）潮流冲击，全球商业物业市场凸显供过于求，香港也不例外。写字楼楼价及租值均下跌，政府推出的商业土地亦乏人问津。以中环为例，2024 年 6 月写字楼的空置率已经去到 13.2%，这个空置率对中环市场来说处于较高水平 。写字楼市场的高空置率，反映出商业地产市场的供需失衡严重，与住宅市场的情况相互映衬，共同勾勒出香港楼市复杂的供需图景。

综合来看，香港楼市目前的空置率数据虽处于长期平均水平，但考虑到新房供应的高位态势以及需求端的不稳定因素，房源供需矛盾在一定程度上仍然存在。不同区域、不同物业类型之间的供需差异显著，需要针对性的政策和市场策略来加以调节。对于投资者而言，应密切关注这些供需变化，精准把握不同区域、不同类型房产的投资机会；对于购房者来说，要根据自身需求和市场形势，理性做出购房决策；而政策制定者则需进一步优化土地供应政策、完善人才配套住房政策等，以促进香港楼市的健康、稳定发展，缓解房源供需矛盾，实现住房资源的合理配置 。

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