香港房价 “虚高” 还是 “低估”?用全球城市对比看核心区真实价值

香港房价一直是人们热议的焦点，“香港房价虚高” 和 “香港房价被低估” 的声音并存。想要判断这一问题，我们不妨将香港与全球其他城市对比，尤其是核心区的房价，来探究香港房价的真实价值，这对香港房产投资、香港买房投资以及香港楼市走向判断都至关重要。

从单价对比来看，香港核心区房价堪称 “全球之最”。港岛中西区作为香港核心地段，优质住宅均价每平方尺高达 22637 港币，半山、太平山一带的顶级豪宅，每平方尺成交价突破 50 万港币也并非罕见。纽约曼哈顿核心区豪宅单价约 70 万 - 90 万元人民币 / 平方米，伦敦肯辛顿约 65 万 - 85 万元人民币 / 平方米，新加坡乌节路约 50 万 - 70 万元人民币 / 平方米 ，与这些全球顶级豪宅聚集区相比，香港核心区房价明显高出一截。例如，香港 Mount Nicholson 的一套顶层复式，2024 年成交单价达到 142 万港元 / 平方米（约 126 万元人民币 / 平方米），而同期纽约中央公园旁的同类豪宅单价约 85 万元人民币 / 平方米，伦敦海德公园周边约 78 万元人民币 / 平方米 。即便是香港普通住宅单价，整体均价约 18.6 万港元 / 平方米（约 16.5 万元人民币 / 平方米），也超过东京（约 7.5 万元人民币 / 平方米）、悉尼（约 9 万元人民币 / 平方米）、巴黎（约 11 万元人民币 / 平方米）等城市 。九龙油尖旺区普通二手住宅单价约 20 万 - 25 万港元 / 平方米（约 17.6 万 - 22 万元人民币 / 平方米），高于纽约布鲁克林（约 15 万 - 20 万元人民币 / 平方米）、伦敦东伦敦（约 12 万 - 18 万元人民币 / 平方米） 。

在购房负担方面，香港房价收入比居高不下，反映出购房压力巨大。香港房价收入比常年维持在 23 - 25 倍，意味着普通家庭需不吃不喝 23 年才能购置一套房 。相比之下，纽约房价收入比约 9 倍，伦敦约 11 倍，新加坡约 12 倍，东京约 8 倍 。就连内地高房价的北京、上海，房价收入比也仅约 15 - 18 倍 。从月供压力来看，香港一套 60 平方米普通住宅（总价约 1116 万港元），按首付 30%、贷款利率 2.5%、贷款期限 20 年计算，月供约 4.3 万港元，而香港家庭平均月收入约 4.5 万港元，月供占收入比例高达 95.6% 。纽约同等面积住宅月供约占家庭收入 45%，伦敦约 50%，新加坡约 40% 。如此高的购房负担，使得香港房价在全球城市中显得尤为沉重。

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从市场供需特征分析，香港房价有其支撑因素，并非完全 “虚高”。纽约、伦敦等城市虽房价高昂，但土地供应相对灵活，纽约可通过郊区扩张增加住宅用地，伦敦每年新增住宅约 20 万套 。香港住宅用地占比仅 7%，受郊野公园保护、填海争议等限制，每年新增住宅仅 3 万 - 4 万套 。这种供需失衡的局面下，一旦需求上升，房价便易上涨。此外，香港房地产与金融深度绑定，银行按揭贷款占总贷款额 35%，开发商通过土地抵押、预售融资形成资金闭环，房价下跌可能引发系统性风险，使得市场对房价下跌容忍度极低 。这一系列因素支撑着香港房价，尤其核心区房价因稀缺资源属性更加坚挺。

当然，香港房价也并非没有可对比中显示出的 “低估” 迹象。若仅对比非核心区房价，香港新界部分区域房价（约 10 万 - 15 万港元 / 平方米）与东京郊区（约 8 万 - 12 万元人民币 / 平方米）、新加坡远郊（约 9 万 - 14 万元人民币 / 平方米）差距缩小，甚至略低 。但香港核心区汇聚了众多跨国企业总部、顶级学府和高端商业设施等优质资源，其房产价值不能单纯以价格高低评判。对全球投资者而言，香港核心区房产的 “抗跌性” 和 “稀缺性” 使其成为资产配置的优质选择。

综合全球城市对比来看，香港房价，特别是核心区房价，虽在价格数字和购房负担上表现出 “虚高” 特征，但从土地稀缺、资源聚集以及金融市场结构等因素分析，其有坚实的支撑基础，不能简单判定为虚高。对于香港买房投资和关注香港楼市的人来说，理解香港房价背后复杂因素，结合自身投资目标和风险承受能力，才能在香港楼市中做出明智决策。毕竟，香港楼市在全球房地产市场中独具特色，其房价背后蕴含着城市发展、经济结构等多层面的逻辑。

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